北京融科橄榄城商业市场定位报告.pptVIP

融科橄榄城·市场定位报告 3.2.初步意向商户承租能力筛选 3.2.1 筛选标准 根据我司前期调研数据，本项目周边租金价格为 2—4 元/天/平方米，意向商户的租金承受能力必须能够达到或超过本项目周边的租 金价格水平。 3.2.2 本项目价值适应性业态列表 通过我司针对项目周边的调研、分析，以及对意向商户的初步访谈，得出各业态在本区域的租金区间。 各类型业态承租能力列表 业态 承租能力（元·天/㎡） 餐饮 3-6 眼镜店 5-8 银行 3-5 咖啡酒吧 5-8 便利店 5-6 美容美发 4-5 精品购物 4-10 休闲水吧 4-6 化妆品 5-8 音像等文化用品 4—6 说明：由于本区域正处于开发阶段，本列表中所示租金区间均为参考值。 3.2.3 初步意向商户的意向特点 业态 餐饮 眼 镜 店 银行 咖啡酒吧 便 利 店 美容美发 精品 休闲水吧 健身 化妆品 音像 可进驻楼层 一、二层 一层 一、二层 一、二层 一层 一、二层 一、二层 一层 不限 一 、二 层 一层 200-400 为 62% 需求面积 400-800 为 （㎡） 24% 100-200 200-300 为 30% 500-1000 为 70% 100-300 150-500 100-200 100-150 80-150 300 以上 100-150 100-150 其他占 14% 第32页 一期 二期 三期 融科橄榄城·市场定位报告 本步骤的主要内容为依据本项目现有产品结构，筛选与现有建筑产品结构相吻合的业态，以确定切实可行的业态规划方案 3.3 各期商业业态规划方案 表格：本项目各期商业业态类型规划表 开发周期 业态 简餐或茶餐、便利店、药店、银行、早餐厨房、音像店、干洗店、美容美发、数码冲印店等 银行、电信、美容美发、咖啡、小型超市、茶馆、大型餐饮（西餐、韩餐）、健身、商务配套、员工餐厅等 教育培训、书吧、展厅、家居布艺、厨卫、咖啡、酒吧、西饼屋、精品店 通过对项目区域市场的调研分析、商户初步调查以及本项目预期发展方向，初步得到各层业态类型规划方案。 第33页 融科橄榄城·市场定位报告 4、 租售价格定位 4.1 租金定位基本思路 商业物业对于所在区域的价值体现在于其可以提升所在区域的整体商业价值，其主要表现在商业物业的租金水平对所在街道临街商 业平均租金水平的提升作用。 对于一个区域整体的商业发展状况而言，区域平均租金水平得到提升的主要原因在于区域内个别项目对区域整体租金的拉动作用。 对于建立在不成熟临街商业发展环境下的区域商业物业而言，这种对平均租金水平的提升作用尤为明显，具有示范性作用，其结果 是区域临街商业平均租金水平向个体商业物业租金水平的趋近现象，这种现象的市场表现形式为：建立在不成熟的临街商业环境区 域的新建商业物业，其在科学合理的市场范围基础上的租金报价与区域临街商业现状平均租金水平的差值，即为区域租金最大提升 值。 4.2 租金水平定位方法 市场比较法：通过对区域内商业物业的比较，我们选取与本项目同种物业类型商业，即选取区域住宅底商商业，计算其商铺成 交平均租金价格，用以作为本项目租金定位的参考方法。 商业价值提升法：通过提炼本项目区域范围内，位于具有较成熟临街商业发展水平的街道上的新建商业物业作为样本，提取样 第34页 融科橄榄城·市场定位报告 本的合理租金报价，计算其对所在街道临街商业平均租金水平的最大提升值。 采用平均法计算所选取样本对所在街道临街商业租金水平的平均最大提升值。 根据新建商业物业对区域临街商业平均租金水平的提升规律，计算得到本项目商业物业租金最大参考值，即首层租金基准值。 在上述计算的基础上，依据商业物业租金水平的楼层递减规律，计算物业各层租金均值。 4.3 本项目商业物业租金定位 4.3.1 选取样本 通过对区域内商业项目的比较，我们以区位交通状况、物业性质为标准选取以下项目作为比较样本。 表格一： 物业样本 星源国际 夏都家园 慧谷金色家园 望京西园三区 慧谷阳光 望京西园四区 区域商业物业样本 物业地址 广顺北大街 广顺北大街 南湖南路 望京内环路 望京中环路 望京街 备注：望京西园三区住宅物业虽然属于经济适用房类型，但是商业物业的价值主要体现在地段及消费力的支撑上。根据我司调研望 京内环路目前的商业设施都集中在望京西园三区，因此该物业对于望京内环路的商业租金走势具有主要的指导意义；另望