首创国际城08-11-24终稿.ppt

比较项 修正系数 系数选择说明 开发公司实力 0% 同属品牌房企 开发公司在当地知名度 -2% 绿地世纪城是明星楼盘 开发体量 3% 本案体量大有推广优势 社区配套 5% 本案是综合体，配套丰富 销售形象 -2% 对方一期已封顶 位置交通 0% 处同一区域 户型设计 -1% 对方户型选择范围较大 园林 -5% 对方台地园林空中花园 销售速度因素 -2% 本案需要有更快的销售速度 成交时间修正 -2% 房价呈现下降趋势，预计房价下探 合计 -6% 　 以此系数推算，本案一期均价为：4630*（1-6%）=4352元/平方米 定价推算过程 这一均价水平下，本案一期项目的总价区间大致如下： 一居 二居 三居 面积范围 63㎡ 75㎡ 81-90㎡ 109㎡ 122-139㎡ 145㎡ 总价范围 27万 32万 35万-39万 48万 53万-61万 63万 一期实现均价 4350元/平方米 一期实现均价判定 其中将约90%弱的户型总价在35万-39万，53万-61万的区间 销售目标解构 ——国际城一期的入住率非常重要，因而09年推货以自住型产品为主； ——自住型产品对应北城区域中收入客群； ——保证开盘成交率需要低价入市； ——入市自住型产品两居、三居需要较宽的面积线； ——一期5#、6#、7#、8#根据产品特点进行划分并确定顺序和组合。 09年目标销售面积7万㎡，按实现均价4350元