住宅价格表制作.ppt

ppt课件 * * 住宅价格表制作 住宅产品价格表 定价原则 整体均价确定 价格完善 楼栋均价 一户一价 定价原则 1 第一步：市场比较法、需求定价法确定整盘均价 市场比较法：依据竞品，针对竞争点，点对点对比分析，计算本案市场价格站位。 需求定价法：依据市场目标客群心里价格预期，进行定价修正。 第二步:根据楼栋素质确定楼栋均价 第三步：根据楼栋自身水平、垂直因素来确定一户一价 景观资源 楼间距（采光/视野） 临路（污染/噪音） 垂直：1、南向遮光楼座高度 2、顶层漏水、隔热 3、底层底商影响等 水平：1、户型因素 2、采光 3、景观等 定价原则 市场比较法 确定入市静态均价 需求导向定价 确定客户心理价位 定价逻辑 市场竞争 态势分析 得出整盘均价 根据楼栋 权重 各楼栋均价 根据垂直 水平因素 一户 一价 整体均价确定 2 专业开发商会根据项目利润率给到我们项目不同产品分别预期均价 市场研究——竞品选取 竞品选取原则： 同类别、同档次、同面积段物业，目标客群具备一致性 产品规划、片区具有较高的重叠性，定价参考意义较强 销售时间接近，营销大环境参考意义较强 竞品针对本案比准权重 市场研究——案例 案例： 银盛泰星海城项目竞品： 地块周边（距离最近）：水晶海岸、帝邦帝城、山海苑、珠山名苑 区域重点（项目周边）：保利海上罗兰、凭海临风、星河城 地块周边：山海苑、珠山名苑，紧邻项目地块，产品、面积段、推售节点与本案吻合度极高，为本案核心竞品，水晶海岸、帝邦帝城次之。 区域重点： 保利海上罗兰：（1）本案与保利海上罗兰客群重合度十分有限（2）本案目前来看仍为地缘性项目，价格方面应多参考周边楼盘，避免与保利价格的直接竞争 凭海临风：产品尺度较大，与本案重合度相对较低 星河城：（1）推售时间重合（2）产品完全一致（3）直线距离2公里（4）同属一个开发商 项目名称 星河城 山海苑 珠山名苑 帝邦帝城 水晶海岸 海上罗兰 凭海临风 比准权重 25% 25% 20% 10% 10% 5% 5% 综上所述，得出各项目对本案价格影响程度： 市场定价——权重打分/价格推导 根据选定的竞品进行各影响因素打分，一般影响因素包含：区位及交通、自然资源、周边配套 、项目规划、交房时间、开发商品牌、户型设计、物业服务等全部或其中的几项。 得出项目与竞品间比准系数（本案得分/竞品得分） 根据竞品均价、比准权重、系数得出项目市场均价 市场定价——案例 项目名称 比准系数R 均价 比准均价 比准权重 权重均价 备注 保利海上罗兰 0.93 8394 7766 5% 388 比准价格均以毛坯价格计算 凭海临风 1.05 6879 7248 5% 362 帝邦帝城 1.05 6513 6947 10% 695 星河城 0.99 6480 6422 25% 1606 水晶海岸 1.05 6337 6656 10% 666 珠山名苑 1.09 6000 6528 20% 1306 山海苑 1.03 6000 6185 25% 1546 本案 　 　 　 　 6568 打分因素 区位及交通 自然资源 周边配套 项目规划 交房时间 开发商品牌 户型设计 物业服务 合计 比准系数R 权重/项目 15% 5% 10% 5% 20% 15% 25% 5% 100% —— 保利海上罗兰 10 10 8 9 8.5 10 8.5 9 9.025 0.93 凭海临风 9 8 7 8.5 8 8 7.5 7.5 7.925 1.05 帝邦帝城 8 7.5 7 7 10 7 7.5 7.5 7.925 1.05 星河城 7.5 8 7.5 9 8.5 9 9 8 8.425 0.99 水晶海岸 8 7.5 7 7.5 10 7 7.5 7.5 7.95 1.05 珠山名苑 7.5 7.5 7 8 8.5 7.5 7.6 7 7.675 1.09 山海苑 7.5 7.5 7 8 10 7.5 8 7.5 8.1 1.03 本案 8 8 7 9 8 9 9 8 8.35 1.00 价格完善 3 价格完善——客户分类 根据项目蓄客情况；从区位交通、自然资源、周边配套、项目规划、交房时间、开发商品牌、户型设计、物业服务等几个方面对已蓄客户价格心理预期进行摸底调查，受访客户共分两种： 1、售楼处现场接待客户，由置业顾问进行摸底 2、依托巡展场地，对市场客户进行调研 来访客户调查（70%）+巡展派单客户调查（30%） 价格完善——客户价格预期 分别对来访客户及巡展客户进行价格预期