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房地产典型案例分析 第一章 房地产法基础理论 重点内容：掌握房地产法的概念及调整对象；了解改革开放以后的中国房地产法；明确房地产法的渊源体系。 本部分共分为两讲. 第一讲　我国房地产法概况 一、房地产相关概念 1.房地产 广义：指土地及地上建筑物、其他定着物 狭义： 指城市中具有商品房意义上的土地与建筑物结合之物——房地结合商品 2. 房地产业 它是我国的一个独立行业，在第三产业之中，业务范围：房地产开发、经营、管理、服务，涉及生产、流通、消费三个环节。 房地产市场是我国市场体系的一个重要组成部分，需要相关法律的规范和调整。 一、房地产相关概念 3. 房地产法 指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 广义：指各级立法机关制定的所有关乎房地产关系的法律、法规、行政规章。 狭义：指全国人大及其常委会制定的调整房地产关系的专门法律。即《城市房地产管理法》 二、房地产业发展及立法概况 第一阶段：1949-1977年（房地产私有的公有化） 第二阶段：复苏阶段 1978-1989年（国有公房管理法制化） 第三阶段: 发展与完善 90年代至今 （房地产市场经济法治化） （一）房地产管理：房地产管理法、 物权法 （二）房地产开发：城市房地产开发经营管理条例 （三）房地产转让：商品房销售管理办法 （四）物业管理：物业管理条例 三、房地产法律渊源 （一） 根本法——宪法 10土地制度/13公民房屋所有权/39住宅权利 案例1 北京画家村房产纠纷案 （二）基本法 1.城乡规划法 （2008年1月1日施行） 2.土地管理法 88年 04年二修 3.城市房地产管理法 94年 07年修正 4.物权法 07年 北京画家村农民集体讨房案 事由:1.农房空置率高达50% 2.画家到来带动地方经济文化 3.画家与当地村民相处融洽 4.房价上升,城市化速度加快,已卖房的农民反悔 5.一家讨房胜诉-----集体讨房:画家担忧\当地政府担忧 说法分析 1.农民在宅基地上建的房屋能否买卖 2.村民讨房的诚信何在? 3.责任的分担 4.有无更好的解决办法 5.对我们的启示 《土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。 三、房地产法律渊源 （三）行政法规 1.工程质量管理（标的物质量规格） 00年 建设工程质量管理条例 、建设工程勘察设计管理条例 / 06年测绘成果管理条例 2.房地产维护使用服务： 07年修订的物业管理条例 3.房地产市场管理：99年土地管理法实施条例\11年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 4.房地产部门规章:住房和城乡建设部 08年建设部和财政部住宅专项维修资金管理办法/建设部 房屋登记办法/071211施行的九部委 廉租住房保障办法/其他安全生产,开发,监理,服务企业,估价机构的管理规定 三、房地产法律渊源 （五）地方性法律法规 05-12-26合肥市物业管理规定/安徽省房屋拆迁管理办法/安徽省物业管理条例 （六）地方政府部门规章 （七）最高人民法院的司法解释 2003-03-24《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 四、 房地产法律关系 房地产商品形成过程 征收 划拨或出让(协议、拍卖、招标、挂牌) 集体土地(农民集体所有) ——→国家所有————→国有土地使用权(开发企业)— 补偿 支付地价款 1年内开发 竣工验收 委托或自行销售+购房凭证 ————→在建工程——————→商品房————--——-----→土地房屋权1----- 施工建设 按揭预售 交付 + 纳税（契税等） 出租或转让（买卖、赠与、交换） —————————————————→土地房屋权证2 纳税（营业税、个税、契税等） （一 ）房地产法律关系的概念和分类 1.概念 指房地产法律规范在调整房地产开发、交易和管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 2.分类 按法律性质分： 按调整