房地产企业开发项目土地使用税纳税义务终止时间的税企争议.doc

房地产企业开发项目土地使用税纳税义务终止时间的税企争议 《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2008]152号 152号文件第三条第（三）款规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 目前，房地产企业从取得土地建造房屋到销售并交付房屋、为业主办理房屋产权证书（房屋所有权证、国有土地使用权证书）整个流程的时间跨度较长（一到数年）；特别是土地使用权的分户通常在最后。 如何理解该条款中的“房产、土地的实物或权利状态发生变化”的具体含义，关系到房地产企业开发项目土地使用税纳税义务终止时间的确定。 以房屋签订《商品房销售合同》为标志， 以房屋实际交付为标志或以房屋交付并为业主办理了房屋/土地证书为标志 作为“实物或权利状态发生变化”的依据是现行的主要争议；且各地区的税务机关认识和理解也不一致。 其中： 1.《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》(桂地税字[2009]117号)文件规定：在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。 以上文件规定认同以房屋签订《商品房销售合同》为标志。 2.《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号文件）规定：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。 以上文件规定认同以房屋实际交付为标志。 3.《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》(豫地税发[2006]第84号)文件规定：开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。 房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。 对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。 《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知 》(渝地税发〔2011〕111号号)文件规定: 土地使用税的纳税义务终止时间将开发产品交付给购买者并办理权属转移登记手续的次月。 以上文件规定认同以房屋交付并为业主办理了房屋/土地证书为标志。 以房屋签订《商品房销售合同》为标志作为土地使用税纳税义务时间的截止，房地产企业的应纳税额最低；以以房屋实际交付为标志，应纳税额次之；以房屋交付并为业主办理了房屋/土地证书为标志的应纳税额最高。 咨询问题： 房地产土地使用税终止时间？ 发布时间： 2010-05-31 来源： 网站留言 你好，我单位是房地产企业。现房地产土地使用税终止时间提出疑问，根据广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知 （桂地税字[2009]117号）：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。而贵局以前答复是商品房房屋移交使用的当月，我们知道两者的时间相差较大，请问能否告知我们具体的土地使用税终止时间，为什么广西地税是那么规定的？房产、土地的实物或权利状态发生变化的，这句话怎么解释？ 回复内容： 国税发[2003]89号规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。因此，房地产开发企业的城镇土地使用税纳税义务终止时间为商品房房屋交付使用的当月。 我省严格执行国家税务总局的规定，外省的政策不能作为我省执法的依据。 部门：劳务财产处 答复时间：2010-05-31 16:09 根据国家法律规定，咨询信箱的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据 我们认为：为公平税负，只有财政部和国家税务总局重新研究房地产开发企业项目土地使用税纳税义务截止时间，对其作出更具体、更明确的规定，才能从根本上解决税企争议。