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房地产企业所得税汇算清缴政策解析 辛连珠 房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析 1.开发产品的完工条件 2.房地产企业核定征税问题 3.开发产品销售收入的范围 4.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》 5.房地产企业的视同销售 6.期间费用与税金 7.可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本 8.维修基金费用 房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析 9.配套设施成本 10.利息支出 11.国家无偿收回土地使用权 12.成本对象的归集与分配 13.计税成本的主要内容 14.成本核算的一般程序 15.企业预提（应付）费用 1.开发产品的完工条件 确认完工的目的是将预计的所得额，转化为实际的应纳税所得额，因为收入是确定的，完工的目的是确认实际成本。 符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。（俗称大证） 2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 如何理解正式签订？主要看实质要件，而不是形式要件。 法律依据： 1.《商品房销售管理办法16》2001建设部令第88号 2.《关于审理5商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）７号 3.《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释2》法释【2012】7号 3.期间费用与税金 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 关于税金中印花税、土地使用税应当计入期间费用，不得计入土地成本或开发成本。 税法支持：2009年31号文件二十七条 2010年国税函148号文件。 4.公共配套设施-1 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施。 属于计税成本对象中的不可单独销售开发产品，作为过渡性的成本计算对象，先归集，后分配。其建造费用计入开发成本的公共配套设施，需要在成本对象中进行分配。 判断公共配套设施是否具有营利性的证据链：《物业管理条例27-29》主要解决资产的物权属性的问题；《物业承接查验办法》主要解决的资产交接程序问题。 公共配套设施不颁发房屋权属证书，但房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载。依据《房屋登记办法》第三十一条。2008建设部令168号。 4.公共配套设施-2 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 4.公共配套设施-3 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 无偿为地方政府、公用事业单位提供上述开发产品的，不视同销售，其建设成本在建造成本中核算。 5.利息支出（1／4） 企业22y为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 利息支出几个重要问题（2／4） 金融企业：包括银行、财务公司、信托公司等金融。（2011年公告第34号） 金融企业界定可借鉴的税法依据：国税函〔2009〕377号 企业所得税利率：既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 土地增值税：商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 利息支出几个重要文件（3／4） 2009年国税函312号； 2009年国税函777号； 2008年财税字121号。 统借统还确认为关联借款，符合条件的不受债资比例限制（2009年国税发2号89） 各地政策：上海、河北32 统借统还利息支出的凭证管理（4／4） 出具银行与统借人协议—《贷款通则》第十九条； 银行给统借人开具的发票复印件； 统借人向成员公司签发的原始凭证分割单： 《企业所得税法》第四十一条 第二款 《会计基础工作规范》第五十一条 第四项 第二款 原始凭证分割单 6.国家无偿收回土地使用权 国家无偿收回土地使用权企业所得税问题：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 无偿收回土地使用权的法律依据：《中华人民共和国城