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国有建设用地与集体建设用地的“同”与“不同” 一、相同点： 1.使用权相同：都是使用权人对国家或集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。 2.取得方式及用途相同：出让、转让、划拨。（划拨的国有建设用地，可用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，划拨的集体建设用地可用于农民住房宅基地、乡（镇）、村公共设施、公益事业如村委会、村学校等。出让、转让的国有建设用地与集体建设用地均可用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途。） 3.都存在存量和增量两部分：增量部分，均通过农用地转为建设用地的供应，即“土地一级市场”；存量部分，即现有土地使用者控制或交易的土地，为“土地二级市场”。 4.政府对管理相同： 1）是否符合规划（土地利用总体规划、城乡规划、产业规划……）； 2）是否符合用途管制； 3）是否缴纳相关税费（契税、营业税、印花税、土地增值税、耕保基金、公共基础设施和公用事业配套费……） 4）均须完善登记手续（国有土地使用证、集体土地使用证） 5.均须保护土地所有者的权益（政府代表国家以土地所有者的身份取得国有建设用地出让金，是国有土地所有权在经济上的实现；农民集体作为集体建设用地的所有者，亦通过出让集体建设用地使用权实现集体建设用地的经济价值。为保护土地所有权人经济利益最大化，均须通过公开程序进行出让） 6.流转受让方的权益相同（自然人、法人或其他组织均可依法按程序成为国有建设用地或集体建设用地的受让方，在缴纳了土地出让金以及相应的税费后，受让方可在土地受让期间通过建设建筑物、构筑物获得经济收益，并受法律保护） 二、不同点： 1.所有权不同： 什么是所有权？《物权法》第三十九条： 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。具有绝对性、排他性、永续性。 什么是国家所有？第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。国有建设用地所有权为全民所有，由国务院代表国家统一行使权利。我国的国有土地所有权人仅有一个，即国家，国家以外的任何社会团体和个人都不得作为国有土地的所有权人。 什么是集体所有？第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。根据《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《物权法》第60条的规定，集体有乡（镇）农村集体、村农民集体和村民小组三类，这些农民集体均为集体建设用地的所有权人，因此我国的集体建设用地有无数个所有权人。 2.政府角色不同： 在国有建设用地一级市场中，政府既是管理者，又是组织实施者，并代表全民享有土地收益权（国有土地是由授权的县级政府作为土地所有权人代表，按照土地利用年度计划，对符合规划的农用地进行征收、对农民进行安置补助补偿，并按规划进行供地，收取土地出让金）； 而在集体建设用地一级市场中，政府仅仅是管理服务机构，享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益（由作为土地所有权人的农民集体，将集体建设用地指标覆盖到符合规划的地块，在农民集体对农民进行安置补助补偿后，将原农用地转为集体建设用地，通过出让集体建设用地使用权，农民集体获取土地出让金。在此过程中，对于所有权人应享有的占有、使用、收益、处分的权利，政府应充分尊重，如农民补偿补助标准、出让价格、流转受让方如何确定、支付方式等等，只要经集体经济组织三分之二以上成员同意并形成合法有效的决议，政府无权干涉。政府作为管理机构，仅需要管控：该集体建设用地是否符合土地利用规划、是否符合城乡规划、是否符合用途管制、是否缴纳相应税费、是否完善报规报建手续；作为服务机构，须制定交易规则、提供交易市场、指导完成交易并确权颁证）。 对于政府在集体建设用地一级市场仅作为管理者而言，政府在国有建设用地一级市场中既是管理者，又是组织实施者的风险要大得多。 3.政府风险： 1）农民利益保障方面：根据《土地管理法》，征用为国有土地时，按照被征收土地的原用途即农业用途给予补偿，不考虑该土地的市场价值，出让时却按照建设用地的市场价值进行出让，这中间巨大的土地增值收益全部归政府所有，有剥夺农民利益之嫌疑，农民真实利益以及发展权益不能得到保障，容易产生社会不稳定问题。 而农用地在转为集体建设用地时，由本集体经济组织成员共同讨论补偿补助标准，农民集体有权在合法有效的范围内确定出让价格，并享有土地增值收益，一切行为均是农民集体自主自愿，自己承担风险，享受收益，不存在与政府产生矛盾。 2）国有土地资产流失方面：在国有建设用地出让时，地方政府为了增加地方财政收入、凸现政绩，容易急于求成，将“减免土地出让金”等作为常用的招商引资手段，导致出让的土地价格低于市场价格，造成国有土地资产流失，一经审计被查处将承担严重后果。而集体建设