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工业地产开发模式及相关法律问题 工业地产开发模式及相关法律问题 2011年11月16日 　　下一站 咸宁！ 　　中部投资热土 产业转移洼地！——湖北（咸宁）广东工业园 工业地产在我国起步较慢，受到的注重程度远不如商业地产，但是随着近年来中国经济的发展，其作为地产业不可缺少的一部分，越来越引起各界的注意。本文通过结合国内一些工业园发展的历程，介绍了我国工业地产的发展现状与运营模式，并对开发各个阶段可能遇到的法律问题做了一个小结，期望在实务操作中引起大家的注意。 　　一、工业地产的概念 　　工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。工业类土地不同于住宅、商服和综合类用地，作为第四类用地，工业类土地上的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库、以及工业研发楼宇等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强，投资回报稳定的特点。 　　与商业地产相比较，工业地产的产业结构和开发都简单很多。商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、拍卖以及经过有关的司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地；从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼等。两者的区别主要在于： 　　1、发展背景不同。商业地产的发展受所处区域的商业化发展和宏观经济背景的影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策、土地政策和生产要素成本影响的程度更大。 　　2、利润获取的方式有别。商业地产的模式比较灵活、有多种组合方式，例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样，主要表现为以下两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中，中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。 　　3、对开发商的运营管理实力要求不同。与商业地产比较，工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源和先进的运营理念。 　　4、投资风险不同。由于我国工业地产的起步较慢，与商业地产相比较，其风险防范体系还有很大的漏洞，所以投资风险相对较大。 　　二、我国工业地产的发展现状 　　自上个世纪九十年代末，受金融风暴的影响，世界经济发展减速，大量的跨国公司的利润大幅度下跌，甚至出现亏损的情况；因此，为了降低生产成本，寻找具有潜力的市场、廉价的劳力和丰富的原材料资源的国家作为生产基地，成为跨国公司投资的新方向，而中国无疑是一个商家的必争之地。大量的制造业向中国的转移给中国工业地产创造了广阔的发展空间。但是，同时中国工业地产的发展也属于初步阶段，存在着一定的优缺点，其主要表现在： 　　1、投资主体的多元化。 　　随着中国经济的发展，除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始在工业地产这一领域进行投资。近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃，一类是做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。主体的多元化，能够促进工业地产的快速发展，但是由于工业地产的发展前景较好，利润较高，假如没有出台相关的法律法规进行制约，将可能出现恶性竞争，导致整个行业陷入泥潭。 　　2、受土地市场的制约较大。 　　土地是制约地产业发展的最主要因素，众所周知，中国的人均占地面积低于世界的基本标准，加之，近年来，国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。土地供应突然减少，促使了工业地产价格的快速提升，工业地产投资价值显现。开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。 　　3、全国工业地产的产业分布不均，参差不齐。 　　虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。但是国内不同的城市工业地产的发展有着巨大的差别，比如北京、上海、深圳