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1 一、商业银行信贷风险概述 信贷风险的类型 信贷风险的类型 信贷风险的特征 信贷风险的主要来源 风险管理 风险管理 风险管理 风险管理 风险管理 风险管理 风险管理 风险控制案例 三、成本法 概念：成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 ◆建筑物重置价格：也称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构件、建筑设备和建筑技术及工艺，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格 。 ◆建筑物重建价格：也称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 ◆物质上的折旧：也称有形损耗，是指建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 ◆功能上的折旧：也称为无形损耗，是指建筑物在功能方面的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。 ◆经济上的折旧：也称为外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 三、成本法 ◆成本法公式 适用于旧建筑物的公式： 估价对象价格＝建筑物重置价格—建筑物折旧 或 估价对象价格＝建筑物重置价格×成新率 适用于新建筑物的公式： 估价对象价格＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息 ＋销售费用＋开发利润 ◆适用条件： 特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。 ◆适用范围： 对于很少发生交易而限制了市场比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在的经济收益而限制了收益法运用的房地产适合采用成本法进行估价。 四、假设开发法 定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ◆假设开发法公式 适用于在建工程的公式： 在建工程价值 ＝ 续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—销售费用 —投资利息—销售税费—续建投资利润—取得在建工程的税费 ◆适用范围： 假设开发法适用于房地产开发用地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。 五、基准地价修正法 定义：基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。 ◆基准地价修正法公式： 宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×K3×（1±∑K） K1—期日修正系数 K2—年期修正系数 K3—容积率修正系数 ∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 ◆适用条件： （1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。? ? （2）基准地价修正系数法可在短期内大批量进行宗地地价评估，因此可快速方便的进行大面积的数量众多的土地价格评估?。 ?????（3）基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度。 房地产估价程序 房地产估价的基本程序： 获取估价业务 受理估价业务 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查看估价对象 选定估价方法进行测算 概念： 房地产估价程序是指，完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。 7. 确定估价结果 撰写估价报告 内部审核估价报告 出具估价报告 估价资料归档 房地产估价程序 1、获取估价业务 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源渠道主要有“被动接受”和“主动争取”。 2、受理估价业务 估价业务应当以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。受理估价业务时必须要明确估价的基本事项。房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。 明