都江堰项目整体定位及发展战略1044513906.ppt

成都国瑞都江堰900亩项目整体发展战略及定位 都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一 都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。 1988年撤灌县设市。 随着都江堰被纳入“大成都”体系的交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显 成灌高速： 三环路-青城大道，全长40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三环大约47公里，一小时左右车程。 老成灌213国道，55公里左右距离。 都江堰是著名的世界双遗产城市，风景旅游、度假胜地，国家历史文化名城，拥有较高的知名度和丰富的旅游资源 项目虽然依托青城山-都江堰大旅游背景资源，但是却游离于两世界文化遗产景区之外 项目处于城市规划中的金凤-蒲阳工业区，不是都江堰城市发展的主要方向 本地块距离城区较近，依托城市配套资源，市政配套资源优势较为明显 本项目西、北、南皆为城市规划路，东临城市主干道二环路，可通达性较好；但外部可利用资源较少 地块规划经济技术指标 地块内部资源现状 项目属性界定 项目开发目标与约束条件 目标理解 根据对市场楼盘调查结果反馈，可以看出都江堰和青城山楼盘的客户构成情况有很大差别 初步方向判断 利润最大化意味着什么？－从都江堰市场看，人口总量和购买需求较小，不能支撑本项目55万的总量 利润最大化意味着什么？－都江堰产业基础薄弱，高端购买力消费人群较少，不足以支撑本项目高利润要求 利润最大化意味着什么？－如果在都江堰市场建别墅，则总量、价格都不能支撑 利润最大化意味着什么？－如果面对成都市场，我们处于价格体系的最低端 利润最大化意味着什么？－面对成都市场，但竞争、资源、可实现性都不能支撑本项目 项目面临的三大困境和二大难点 本项目的核心问题 我们必须从区域价值、旅游产业、市场机会和成功案例中寻找机会，并从项目优势中寻求突破 区域价值挖掘 从大成都规划看，从城市定位角度看，青城山-都江堰是唯一承担成都高档休闲度假功能的区域 从成都旅游规划看，都江堰要成为大成都的“国际性旅游休闲度假区” 从成都周边各旅游区看，都江堰因距离和“都江堰情结”而成为成都人心中不可替代的第一都市休闲度假区 北京怀柔度假区功能示意 深圳盐田大梅沙城市休闲区功能示意 片区定位：建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地 功能分区:滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地 概念化的旅游休闲度假区板块功能示意 都江堰游与青城山旅游的区别－－－前者为都市休闲游，后者是自然风景游 结合案例及自然条件，“都市休闲度假区”是都江堰片区的主要价值 都江堰是成都闲适文化的源头，但都江堰缺乏能代表成都休闲文化的特色场所 从目前都江堰旅游规划看，对住宿、观光设施补充多，而对休闲、度假等参与性项目补充较少；常规项目多，国际化特色项目少 国际旅游城市的房地产发展演变规律：都江堰正处于从观光游向度假游转化的过程 结合都江堰建现有规划和本项目资源，本项目最有机会承担“都市休闲度假示范区” 本项目区域占位　 区域价值挖掘总结－－本项目应该承担“都市休闲度假示范区”的使命，促使都江堰从观光游向休闲度假游转变，从区域化向国际化转变 旅游价值挖掘 都江堰市游客数量逐年增多，消费潜力巨大，行业规模需要扩充，旅游功能需要扩容 游客统计 都江堰地区属于典型的季节性旅游型城市，旅游淡旺季明显，冬季旅游项目缺失，导致旅游人数骤减， 与青城山相比，都江堰在休闲娱乐上更具吸引力 市场调查表明，客户对于休闲度假旅游产品的需求明显高于对于观光旅游的需求 优秀的休闲度假旅游城市的关键要素配置与都江堰现有关键要素匹配——休闲娱乐设施不足 整体高度不够 结合本项目需要提供的国际性休闲度假服务，筛选出公共区适合的增值设施 市场机会挖掘 成都低密度项目竞争分析 成都市区别墅分布状况 华阳板块－－在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区 温江板块－－依托花博会和便利交通演变成高档大型居住区，以低密第一居所和生态花园社区为主 牧马山－－随交通条件的改善逐步由第二居所演变成近郊资源型高档低密第一居所 龙泉板块－－在生态环境和交通便利双重驱动下演变成近郊中高端低密第一居所 郫县板块－－在都市融合下将演变成成都白领被动郊区化下的大型第一居所区 成都低密板块演变图－－在都市融合下，整体由一、二居混合演变成各有特色的纯第一居所 本区域竞争发力点－－本区域将提供一种全新的休闲度假式生活方式，为大成都打造纯粹的第二居所 成都低密度项目竞争分析 麓山国际——城市近郊规模大盘，以高尔夫为主题的低密度高档社区 三利宅院白云渡——华阳区以打造特色社区人文为卖点的近郊高档别墅 芙蓉古镇——温江区以打造旅游地产、中国传统建筑特色的高档别墅