税法第九章房产税法城镇土地使用税.pptVIP

第九章  房产税、城镇土地使用税和耕地占用税 第一节 房产税法 一、基本原理 （一）概念 以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。 （二）特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税； 2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、纳税人 由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。 产权所有人主要包括国家、集体和个人。 1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。 从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。 三、征税对象 以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。 房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。 生产经营的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。 四、计税依据与税率 （一）总体规定 房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。 （二）具体规定 1、从价计征：房产余值 计税余值是依房产原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。 房产余值 =应税房产原值*（1-扣除比例） 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 注意： （1） 投资联营的房产 1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税； 2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。 （2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。 （3 ）关于附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。 对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入原值。 （4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。 2、从租计征 房屋的租金收入，税率为12%。 目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。 五、应纳税额的计算 应纳税额 =计税余值*1.2% =应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2% 或： =租金收入*12%（4%） 例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。 应纳税额 =5000×（1-30%）×1.2% =42万 例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。 应纳税额 =30000×12%=3600元 六、税收优惠（见265——267页） 下列房产免纳房产税： ?? 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产； ??? 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； ??? 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； ??? 4、个人所有非营业用的房产； ??? 5、 中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征； 6、经财政部批准免税的其他房产。 如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税 。 例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009