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银川商城总体招商实施方案 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 银川商城总体招商方案 (草案) 银川商城招商战略定位 （一）、银川商城现状分析 银川市场系银川最早的兼营零售和批发的综合性商城，曾经创造银川历史上一个辉煌的商业经营时代。目前的银川商城是在原商城旧址上拆迁新建而成，建筑雄伟宏大，内部设施、设备先进，配置完善。商城地处商业核心区域，人气旺盛，交通组织流畅。银川商城周边商业竞争激烈，分布的商家密集，以开业和尚待开业的大型商城和购物中心由数家。银川商城作为市政府重点的商业建设项目，建设周期历经两年，涉及拆迁原经营商户3815户，为保证拆迁安置商户的顺利回迁和抢占市场先机，银川商城必须于年内开业，否则将失去参与市场竞争的时间优势。 所以为保证银川商城的如期开业，招商工作的开展必须保证商城的开业。 （二）、银川商城招商战略定位 银川商城的总建筑面积近十万平方米，可利用的商业经营面积达七万五千平方米，总体规划为六层为回汉美食广场，五层为“时尚精品购物广场”，四层一下至地下一层为产权式商业店铺主营商品零售和批发。鉴于周边商业网点同质化的规划和同质化的产品经营，银川商城采用差异化的品牌、产品经营，打造核心的购物消费亮点中高档的五层“精品购物广场”，结合四层以下以中档产品为主适合中等消费的购物，打造全流程的一站式购物体验。 商城招商的战略是利用同周边差异化经营的五层精品购物广场整体拉动商城的经营管理档次，实现错位经营，避免与温州商城和东方商城或新华购物中心等的同质化竞争，并创造商城经营形态的不可复制性。 （三）、银川商城招商战略的目的 实施招商战略的目的有二： 一是达到商铺销售与商铺租赁和商城管理公司之间的平衡，以租促销，以租待（代）销，定向招销，招销联动，提升销售业绩；以租赁促进商城的经营管理，保障开业，促进管理公司的有序管理经营。 二是达到发展商、投资人和经营者之间的平衡，通过招商战略的实施，促进管理公司的实施经营管理手段，将其作热，打造成银川商业的旗舰，实现发展商的投资回报最大化；促进商铺升值，实现投铺投资人的投资利益最大化；实现入驻商户的经营收益最大化。 （四）、银川商城的招商战略突破口 实施招商战略，将商城的五层做成银川市最大的“时尚精品购物广场”，汇聚国内外各式品牌，利用品牌的影响力和号召力，作为商城整体招商的突破口和切入点，恰如其分的把握招商虚实结合，创造商城中高档次的经营环境，打造商城的核心经营亮点。通过高举高打的整体的营销推广，引入品牌和经营大户入驻，刺激观望、犹豫的招商对象和原商户，制造有利于招商工作的局面。实实在在地落脚于地下一层至四层的空置商铺招商，全力完成最低商户入驻指标，保障开业计划的顺利实施。 银川商城招商实施策略 （一）、银川商城的招商对象（品牌及商户选择） 商城的招商对象首先立足于本地，在本地不能满足商城的招商需求时，可以适当引进外地品牌和商户。 在步行街两侧、仁义巷等地分散经营的知名品牌及品牌经营商户 在银川各大百货公司及购物中心的品牌商户 外地有意进入银川发展的品牌 目前在本地各大综合性商城的经营大户（诸如：温州商城、东方商城等） 本地的一般性经营商户， 注：以上几点需要落实有关系的人员跟进，专人负责，以人脉关系抓龙头带动其他品牌起动模式，先行虚实结合私下招商。 （二）、银川商城的招商政策 商城的招商商户，首次签订合同一般确定合同年限为三年。 商城的招商政策和优惠措施针对入驻对象的不同可分别制定：如下表所示 招商对象 入场条件 租金优惠 政策性优惠 其他优惠 品牌 国内外知名品牌 本场独家经营 其他地方撤场进入 开设分店 开设银川旗舰店 产品经营有宣传、推广支持 店铺规模为100平米以上 首年免 次年免半 工商管理费 首年免 次年减半 带动20个品牌进入免全部三年租金；带动30个品牌进入送标准产权铺位一个。 （内部把握） 经营大户 经营省级以上名优产品 本场独家经营 其他地方撤场进入 开设银川旗舰店 开设分店 产品经营有宣传、推广支持 同行较公认的经营大户 店铺规模在40至100平米之间 首年免半 次年免3月 工商管理费 首年免 次年减半 带动30个商户进入商场，免全部三年租金；带动50个商户进入送标准铺位一个。目的在于填空招商。 （内部把握） 一般商户 ●原商城成功（赢利、守规）经营户 ●其他商城成功（赢利、守规）经营户 ●经营产品与商城定位相吻合 ●不限楼层和面积 ●但至少必须是一个标准铺位。 首年免半 工商管理费 首年免 次年减半 带动30个商户进入免全部三年租金；带动50个商户进入送标准铺位一个。 （目的在于填空招商） 特别优惠政策： 凡是入驻商城的商户如在租赁期内以市值