定价策略的分类及基本方法11135757.pptVIP

万安金邸价格建议报告 谨呈：农工商房产 5.5米挑高定价 酒店式公寓定价思路 朋鑫苑 项目名称：朋鑫苑 绿化率：28% 项目地址：健康路299号 占地面积：0.91万方 容积率：1.1 建筑面积：1万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-06-24 总户数：100户 车位比： 入住时间：2005-05-23 物业公司：上海新泾物业公司 开发商：上海朋鑫房地产有限公司 物业费： 0.4元/平米 2/2/1 88.84㎡ 单价7879元/㎡ 总价70万 4楼/共6楼 精装 3/2/2 128㎡ 单价6641元/㎡ 总价85万 4楼/共6楼 普装 3/2/2 136.25㎡ 单价7046元/㎡ 总价96万 4楼/共6楼 精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6200—6400左右，实际成交价格在6000-6200左右 森海豪庭 项目名称：森海豪庭 绿化率：38% 项目地址：塘园路238弄 占地面积：10.7万方 容积率：1.09 建筑面积：12万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-12-25 总户数：612户 车位比：1：0.5 入住时间：2005-12-28 物业公司：上海殷润物业管理公司 开发商：上海金禹房地产开发有限公司 物业费： 0.8元/平米 3/2/2 125㎡ 单价6400元/㎡ 总价80万 1楼/共6楼 毛坯 3/2/2 129.65㎡ 单价7096元/㎡ 总价92万 2楼/共6楼 普装 3/2/2 129.65㎡ 单价8022元/㎡ 总价104万 2楼/共6楼 新精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—6800左右，实际成交价格在6200-6600左右 项目价格 红菱苑 珠溪苑 弘泽阳光苑 森海豪庭 金玉良苑 汇佳新苑 紫金名苑 区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500左右，中端项目成交6500-7000，低端成交6000-6500。 二手房价格 华光紫荆苑 朋鑫苑 6200-6600 6400-6800 多层 森海豪庭 6000-6200 6200-6400 多层 朋鑫苑 低端项目 6400-6800 6600-7000 多层 珠溪苑 6700-6800 7000-7100 小高层、多层 汇佳新苑 6200-6800 6400-7100 小高层、多层 金玉良苑 6800-7200 7100-7400 小高层、多层 华光紫荆苑 6900-7200 7200-7500 小高层、多层 弘泽阳光园 中端项目 7200-7500 7500-7700 小高层 紫金名苑 7200-7500 7500-7700 小高层 红菱苑 高端项目 均价（毛坯） 报价（毛坯） 产品形态 项目名称 类型 2 区域高端二手房毛坯成交均价约在7200-7500元/平左右。 区域市场小结 一手房市场只有尚成府邸一个在售项目，均价6900-7000元/平，区域住宅市场潜在供应主要集中在2010年下半年-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合 1 客户研究 小高层 客户追捧楼层： 5-13层 花园洋房 客户追捧楼层： 1-4层 客户对联排/双拼 需求集中在资源优势 强、位置佳的边套 客户意向需求 联排 洋房 公寓 双拼 掘 石 港 东林河 东林东街 万安街 胜 利 街 滨 河 路 客户需求：小高层＞花园洋房＞别墅 客户价格预期 公寓价格：客户普遍认可的公寓价格约8000左右。 洋房价格：客户普遍认可的洋房价格约8000-8500左右。 联排价格：客户认为10000---12000价格水平比较合理，能够接受。 双拼价格：客户认为12000---14000价格水平比较合理，能够接受。 客户价格预期 项目背景及核心问题 目标下的市场研究 价格建议 宏观市场研究 外围市场研究 市场研究框架 区域市场研究 客户落点梳理 预判区域可比公寓产品价格下限：6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元/平米） 预判区域可比公寓产品价格上限：7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元/平米） 区域可比公寓产品静态毛坯均价=(7180+7375)/2 =7278（元/平米） 区域可比公寓产品均价：7300元/平米 区域可比一手房价格（尚成府邸） 6900-7000元/平米 参考比重45% 周边可比高端二手房成交价格 7200-7500元/平米 参考比重50% 参考因素二 参考因素一 区域公寓价格 参考区域可比公寓成交价格 9500元/平米 参考比重5% 参考因素三 区域可比公寓静态均价：7300元/平方米 本案公寓当前静态价格定位：8000元/平方米 本案公寓