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M房地产公司现金流管理 第四章M房地产公司现金流管理现状 4.1 M房地产公司背景综述 M房地产公司成立于1996年，是所在区域较大且非常有影响力的公司，先 后开发了数个楼盘，目前资产30亿，年销售40亿，年纳税超过1亿元。 目前M公司既开发单独纯的住宅地产，又开发商业地产，商业地产已发展到 第三代，也就是城市综合体，英文名为HOPSCA（H指Hotel,酒店；O指Office， 写字楼；P指Parking，停车场；S指Shopping mall，购物中心；C指Convention， 会议中心；A指Apartment，公寓）。城市综合体是城市核心价值集中体现，是企 业效益和社会效益的高度统一，它可以产生四大社会效益：1、每个城市综合体能 为社会新增近万个就业岗位；2、每个个城市综合体能为项目所在城市每年增加几 千万甚至上亿元的税收；3、城市综合体是一站式综合购物中心，能够全方位满足 群众购物要求；4、每个城市综合体均成为城市标志性建筑。 4.2 M房地产公司市场环境分析 房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重 的地位。经过十几年的发展,中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范化运 作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分 转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链 长、地域性强的特点。随着WTO各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内 的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提 升,为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充 分运用信息技术所带来的巨大生产力,尽快提高自身的信息化应用水平和管理水22 平,将成为提升房地产行业竞争力的重点。 1、国民经济稳定增长是房地产行业发展的基础 我国自改革开放以来，经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，尤其是进入上 世纪90年代后，中国经济一直保持高速增长。1998至2007年十年间，城镇人均 可支配收入跃升2.3倍，代表家庭消费和投资能力的居民储蓄水平则扩大了3.5 倍。我国宏观经济持续稳健的发展，为房地产业创造了良好的经济环境。 2、未来宏观环境预测 （1）“中低收入、中小户型、中低价位”的房地产导向会持续一段时间 （2）“信贷投放”和“土地供给”双管齐下 长期以来,房地产业存在着住房结构不合理和金融风险两个症结。如何解决 呢？“稳定房价”是关键。为防止房地产市场投资反弹，政府在鼓励自住型普通 商品房消费的同时,在未来的一段时间内,政府必须继续把好信贷和土地两道关口。 （3）房地产地域性特点将是政策调控更多考虑的 （4）继续控制投资,变革融资渠道 宏观经济呈现周期性波动，房地产受宏观经济周期的影响。国家从土地、财 税、金融三方面入手对房地产调控,从中央到地方,各级政府把控制房价列为重点, 调控力度越来越大。特别在信贷方面，提高了开发贷款的门槛、住房贷款利率， 一方面通过紧缩银根的政策缩小对房地产的信贷规模，另一方面也加大了房地产 企业和个人购房的成本。未上市的房地产企业，融资渠道单一，解决资金需求主 要依靠向银行借款，资金使用成本相当高 （5）商业银行房地产信贷业务的倾向 商业银行放贷的主要倾向：具有品牌实力的开发商，中高档开发项目商。最 终商业银行放贷的最大客户群将是购房消费者。 3、未来市场分析 (1)市场将逐渐走向成熟化、理性化 未来3年的土地市场,土地供给将倾向于中低价位的商品房、经济适用房、廉 租房。别墅类用地继续停止供给,低密度住宅土地供给适当限制。 国家宏观调控引导房地产业进入了一个成熟稳定的发展期,购房消费者风险意 识加强,购房消费回归理性。买方市场成为定局,性价比优越的房地产产品将越来越 多地呈现给消费者,市场将渐趋成熟化。 (2)二手房市场继续升温 二手房市场的特征包括：房源丰富，购房人群多元化，消费需求升级化、热点区域扩大化。二手房市场越来越受到广大工薪阶层的热爱，投资于二手房市场 的消费者日益增多。未来几年,在我国房地产市场中二手房市场将发挥更加重要的 作用,有利于我国和谐社会的建设。 (3)企业品牌和项目品牌趋向一体化 房地产公司作为行业价值链的资源整合者，其品牌发展战略至关重要,而且越 来越体现出它的优势。怎么样才能塑造出成功的房地产企业品牌呢？首先要认真 完成每一个项目，其次提高房地产产品的综合质量，最后通过技术进步和设计理 念更新，源源不断地为消费者提供优质的房地产产品，提升房地产开发项目的品 牌价值。 4.3 M公司现金流管理的沿革 作为一家民营企业，M公司非常重视现金流管理，这一点从它的经营理念中 得到充分体现,它的经营理念是:突出优势、整合资源、效益