2019年众多房企拓展商圈持续加码商业地产迎来新浪潮.docxVIP

第一季度以来，头部房企陆续调整发展节奏，在降低增速的同时，高调宣布继续加码多元化探索。这其中，商业地产的市场占有率，成为头部房企的重要一环。截止到3月30日，8家已发布2018年年报的TOP10房企中，有4家已明确提出要加大商业地产布局。 在业内人士看来，商业地产抗风险能力强，能够为企业提供源源不断的现金流，不失为企业未来转型的一个方向。 然而，由于商业地产业态的投入巨大且周期较长，对房企的资金、招商、运营能力都是很大的考验。此外，商业地产同质化竞争严重，这也是传统房企涉足其中不得不克服的一大难题。市场新形势下，作为整个房地产行业“风向标”的头部房企，又将如何抉择？ 商业地产进退录： 新城、龙湖持续加码，恒大、碧桂园探索新业态 商业地产项目容易打造企业知名度，通过租金收益还可以为企业带来稳定的现金流，这是房企做商业地产的重要原因。 随着房地产市场集中度进一步提升，行业上涨空间逐渐触顶，近年来，加码商业地产布局，成为不少房企的选择。然而，商业地产不同于住宅开发，该市场有其特殊性，这对于传统房地产开发企业而言，是个不小的挑战。 近期，房企陆续发布2018年财报，并对新一年企业发展战略做下部署。通过观察发现，包括龙湖、新城控股等头部房企，纷纷对自身商业项目的开业情况及规划目标做出披露，表现出对商业地产业务长期看好，继续加码拓展的态度。 龙湖集团在2018年业绩会上表示截至2018年底，龙湖已经开业29个商场，而到2020年，开业商场数将达到50个。目前，龙湖旗下的商场租金总营收为40.9亿元，龙湖期望在2020年突破60亿。 2018年凭借商业地产迅速扩张，首次踏进TOP10房企之列的新城控股表示，在2019年仍将继续加大开业率。据悉，截至2018年底，新城已获取96个“吾悦广场”的土地储备，累计开业42个项目，租金收入21.16亿元，而在2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租金收入40亿元。 不过，在这个与住宅完全不同的新业态里，各头部房企发展态度明显不同。相较于加速奔跑的新城控股、龙湖等房企，碧桂园、恒大对商业地产的发展策略趋于谨慎，更多的是以轻资产介入其中。由此可见综合型房企更需要平衡各业务板块，不能偏科，这也就意味着，他们会在商业地产上发力，但却不会耗费过多精力。 早在2014年，恒大就宣布要打造千亿商业资管，在做了7个恒大广场项目之后，恒大将精力转向社区商业以及轻资产商业模式。截止到2017年年底，恒大依托社区资源打造的恒大院线已开业39家，2018年，恒大加速调整旗下嘉凯城业务模块，继续培养其院线业务。此外，2018年6月，恒大与苏宁合资设立深圳市恒宁商业发展有限公司，共同建设苏宁易购广场，探索商业运营的轻资产化发展。 碧桂园在2018年开始，宣布以文化+商业的方式，拓展商业布局。目前，碧桂园文商旅集团已经开业和正在筹备的商业地产面积超过350万平米。碧桂园方面还表示，未来计划与金融机构展开合作，探索创新型商业地产模式。 头部房企“入局”商业地产，运营、招商逐一破解 头部房企“入局者”甚多，但想要做出一个好的商业品牌并不容易。如今房企入局商业地产有两大难题需要解决：其一，克服资金周转问题，商业地产的开发和回款周期与住宅完全不同；其二，需要具备专业的设计、开发、运营、物业、招商等能力，否则时间成本太大。 从商业地产已有所建树的两家头部企业：龙湖、新城控股来看，这两家企业都在商业地产的市场中站稳了一席之地。既懂得深耕自身商业战略布局，又善于运用信息化技术变革商业发展之道。 目前，龙湖已经形成天街、星悦荟、家悦荟三个系列产品线，分别以地铁上盖商业、社区型购物、家居服务配套三种业态，与住宅项目不同的产品定位相匹配，通过住宅+商业相互搭配的方式，来打造对应的商业品牌。按照龙湖对未来发展战略的规划，龙湖在商业地产领域要进入前三。同时，龙湖商业长期坚持的TOD（轨道+物业）的开发模式，可谓其“看家本领”，这也就决定了其在拥有地铁的一二线城市更有市场。 此外，龙湖善于以“智”取胜，用数据化重构商业运营体系。在龙湖商业构建的智慧运营体系中，每一个项目通过完善商业软硬件搭建、自有业务生态化及外部资源打通等方式构筑数据端口，实现数据通达。 龙湖地产还使用竞优软件的商业运营管理系统，通过信息化实现集团管控或项目级管控，对商业运营中各个环节进行业务流程的统一化、规范化、数据化，实现跨区域多项目的管理模式以及快速复制的同时，也实现了龙湖内部规范化、标准化、精细化的管理模式。 相较于龙湖商业，新城控股是起步较晚的，其旗下商业品牌吾悦广场，成立时间只有7年。然而就在这短短几年，新城秀出了“闪电”般速度，截至2018年底，新城商业已在全国74个城市布局了90座吾悦广场，2019年还计划开业22座吾悦广场。不仅入围了2018年中国商业地产企业