经管励志商业物业风险规避及价值实现策略6.docVIP

中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密 商业物业风险规避及价值实现策略 商业生存发展所需要的载体之一就是物业；商用物业的空置率近些年来一直居高不下，盲目的开发、设置以及不良的运营管理等种种原因对投资商业物业的开发者、投资者、经营者都带来了不可避免的大风险。在笔者多年对商业地产项目操作的实践过程中，小结了商业物业风险规避的一些方法，价值实现策略做了一些归纳： 一、商业物业风险规避的一些常用方法 1、分析项目所在的街区及商圈，确定可能生存的商业形态，了解规划慎重选址。 目前零售业态有购物中心、百货商场、超级市场、便利店、仓储式商场、专卖店、专业店等业态类别，选址要求与商业辐射服务的街区、商圈各不相同。因此，项目决策时要充分考虑所在项目街区、商圈的特性，尽可能将选址工作科学化、细致化，对街区、商圈的未来规划有所了解，掌握未来的发展趋势才能保证未来经济效益有可持续增长点。 2、商业主题是对街区商业性的补充，寻求有明确服务对象的空白市场。 与其和对手抢占争夺市场不如填补市场空白，实行差异化特色经营。针对目前已发展商业物业，由于立项时缺少对街区特性、商圈的深入分析，缺乏对商业需求与趋势的深入研究，加上对最早进入市场的商用物业获取了大量利益的诱惑力，中后期的开发商大多数都以3—4层裙楼的规模挤向市场，而现有存量决不能完全期望购物中心、超级市场、大百货商家来解决。 如何帮助发展商实现短期资金回收及确保商场的长期效益，在众多商业业态中较有可能解决问题的方向是社区化商业、主题商场与专卖店结合的方式。但是，商业业态的选取与确定，需要谨慎考虑几个因素： 1）????????? 终端市场可测量性：商业业态不可凭空想象，要能满足消费人群所需，能吸引购买力，否则经营者难以获利进而投资者信心受损。 2）????????? 经济效益可支撑性：对商圈要进行细致的分析、研判，即对周边市场需求、居民量、购买水平、商场未来人流量的预测，是成功吸引投资者投资，吸引商家进驻项目经营必不可少的支持依据。 3）????????? 差异化竞争策略：有明确的服务对象、产品类别、品种特色是主题商场抢占市场的制胜策略，它需要能敏感地发掘市场空白，能组织商家根据消费者的需求开展多样性经营活动。 4）????????? 部分商业业态的选址要求及经营特性 分类 选址 规模 经营特性 购物中心 中心商业区、交通要道旁的区域结点 建筑规模大 公共空间大 停车场大 集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。 百货商场 城市繁华街区 交通要道 5000㎡以上 新形态的百货商场结 合超市，提供食品、日 常用品、服装、家庭 用品等。 超级市场 居民区 交通要道 商业区 500㎡左右 1000—2000 ㎡左右 以购买频率高的食品 和日常生活用品为周 边居民服务。 仓储式 商场 城市与郊区之间的结点 10000㎡左右 较大的停车场 低价、批量销售生活资 料；仓库式陈列，开架 自选 专卖店 （专柜） 繁华商业区 步行商店街 百货商场、购物中心 以产品体量 确定规模 服装、鞋类、化妆品、 家电、家私、电讯各领 域 专业店 （主题商场） 选址多样性 针对片区市场空白 规模大“成行 成市“与过度 竞争之间需 平衡 以某一大类商品为主， 体现专业性，特色性， 品种多，选择余地大。 ? 3、商业空间的划分与规划，具有可变性与价值最大化。 对商家多样的要求，对投资者降低门槛，使商业空间由大空间分割为小空间，成为化解风险和实现价值的优化策略。在空间布置上如何实现，需要对重点和难点区域的规划引导，才能使各层商业人流畅顺，如： ——首层最内部空间的划分与规划； ——通道巡回，避免商业死角； ——在三、四层coffee shop，书吧等休闲功能场所，带动人流往商场上层流动； ——集中的公共活动空间与适当通道，以保证较高的实用率。 ? 二、价值实现策略 1、掌握商业物业营销核心。商业物业营销能否成功，其核心在于能否成功平衡投资客、经营商家、发展商三者之间利益关系。 2、以灵活的租售策略培育新市场。 市场需要培育与调整。发展商要肯于让投资客看见利益，并给商家营造条件进行持续经营，只有这样才能三方共赢： 1）????????? 带租约出售：返租销售证明发展商不仅要将商场销出去，且思路上的确要经营好，给投资者回报，给经营者信心，从而刺激投资者购买欲望。 2）????????? 统一的经营管理。商场经营成功与否，关键在商业氛围的培育。特别是头两三年，是培育、宣传与调整期，故所有权、经营权与管理权