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经典项目尾盘销售策略 一、 尾盘的一般概念 尾盘一般指楼盘的销售率达到 70%--80% 左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数 量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、 轰炸 性的进行广告宣传， 所以尾盘一直以来也成为令开发商倍感头疼的一件事，尾盘不仅沉淀 了开发商的目标利润， 更压制了他们前进的热情。 曾经有人这样说过， 如果谁解决了目前国 内房地产的尾盘的滞销难题， 谁就将成为国内房地产业界的最具影响力的力量之一。 而本文 旨在从尾盘中的一些现象中寻求妥善和实效的方法。 二、 尾盘阶段存在的一些现象 在众多的项目尾盘阶段的考察中，  可以发现：其出现的问题始终也必须围绕市场  （客 户）--产品 --推广 --销售团队的线索， 几乎仍然囊括了整个的推售流程。 在更多的营销资料中 所提到的解决方法就是做好项目的前期定位， 以及控制销售结构平衡， 适时根据产品结构进 行系列推广， 同时进行短平快的操作手法。 但在如此之多的项目中， 有很多的可能是一次或 两次的决策失误都将导致出现尾盘滞销的难题，同时又毕竟不能磨灭之前 70%--80% 的销售 业绩以及否认推广的效果。 关键是在出现滞销和减少推广预算的情况下短时间解决问题。 由 此有必要引入营销诊断的内容。首先出现滞销后的一般现象有： 1、 没有了广告支持，客户来访量减少； 2、 户型的楼层、朝向、景观等的可选余地较小，难以使得客户与产品实现有效沟 通； 3、 小幅度降价等所造成的市场乏力（营销推广的乏力） ； 4、 销售团队对尾盘的认识一直认为是处理商品，缺乏更多的热情和信心； 5、 由于可推售数量减少，导致销售团队的不稳定性； 三、 市场、客户与产品 对于以上诸多现象不可能笼统地解决， 需要的是如何理清这条线索， 逐步开展工作。 首先作为任何一个尾盘项目的第一要务永远是资金的快速收回。 如何开展第一步工作成为关 键： 1、 老客户：在对营销策划的解释中曾经有过这样的描述： 利用现有资源，最大 限度的实现资源的有效整合 。那么对于尾盘项目最直接的有效的资源就是老客户，他不仅 可以使得项目信息的以口碑传播， 且可能成为你的较为有效销售人员， 同时也可以成为你对 产品的又一次市场定位的重要参考依据。 老客户始终是您最优质和最能够短时间实现资金回 笼的有效途径。 能否利用好这些客户资源。 对于其实任何一项工作都是要做好市场研究工作， 利用用现有的资源创造性的实现财富的价值提升。 而针对尾盘的特殊情况， 其老客户的重要 性就显得更加重要。 在尾盘阶段老客户可以反映出以下几个重要意义： 产品的客户群在那里 及产品的缺陷在那、 口碑传播、 最简单和最有效的推广途径。 因此一般的做法有跟踪、 访谈、 调查、给予佣金刺激等。 2、 旧产品如何实现老树发新枝：在上述的现象中， 部分存在产品问题。那么基于 老客户以及市场的研究， 可以提出有效的修改意见， 要么实现产品的文化等嫁接、 要么结构 的变更。通过这些，找到、创造产品亮点。实现产品与客户的重新沟通。一般的手法包括产 品改造（跃层改平层等） 、体验式营销、新的主导客户群的文化营销、精装修等。 四、 基于市场重新认识的定位与推广 由于后期的房源减少与推广费用的减少使得推广的主要模式转向了精确制导型。 同时对于在楼盘建设过程中出现的系列的变化， 可能导致楼盘的整体定位需求与时俱进。 而新客户群的整体特征也有可能出现新的极端， 种种由市场、 产品、客户群所形成的关系链都将迫使项目的重新定位的必要。 在重新定位后的推广中，的营销成为相对快捷的方式之一。  如何最具实效性地开展推广呢？从一般意义上讲，精确的客户群细分， 各个击破成为最有效的选择。  点对点 一般的 方式有直邮、专门的推介及其它客户的信息的直接对接方式。由于目前媒体渠道种类繁多， 个个楼盘可以根据需要选择投放，但精确的推广策略仍不失为最有效的方式之一。 五、 尾盘的促销中的降价、平价和升价 在尾盘的销售过程中， 价格策略是应用的相对较多的。 有降价、 平价、升价等手段。 但这些手段中应根据项目所余数量的多少等客观因素进行不同的选择。 降价一般需要考虑的是： 降价是否可以吸引足够的客流量以消化产品， 是否仅仅依 靠降价吸引的新客户以及创造消化老客户的销售工具等就足以基本消化剩余户型。 否则将直 接影响到后期的项目信心和团队信心。 升价的市场接受程度如何， 项目前期所形成的市场形象如何， 仅仅是对老客户的心 理把握吗？等等。由于项目尾盘时基本接近交房的标准， 其园林、 会所、 户型等产品的品质 是否能够支撑项目的价格。 总之，对于尾盘销售中的价格策略的运用， 均须结合其项目的市场形象、 产品的品 质、预计的市场影响、 预计的客户来量、 预计的