美格行新教材_云南曲靖炮团项目商业规划方案计划报告终稿_116ppt_xxxx年资料.ppt

报告内容 项目核心问题剖析 项目核心问题剖析 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 在广场增设个性化的临时售卖亭，作为广场与商场的过度性特色商业，增强广场的商业氛围，同时与商场餐饮酒吧等外摆区交相辉映。 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 一、项目地标形象打造的再思考 考虑到曲靖日照较为强烈，建议规划大量的遮阴树。以聚集人流； 广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间。 中央广场案例：上海百联西郊 百联西郊建筑面积为3.4万㎡，中央内广场面积为3000㎡，面积虽较小，但整体氛围营 造较好，水体、LED灯、景观以及休憩空间和商家外摆位等各元素配合完善，使整体商业价 值得到提升，商业氛围进一步增强。 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 我司对深圳四个品牌经济型酒店的面积需求进行调研： 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 曲靖写字楼市场现处于启动阶段，存在市场空白点，具备一定的开发空间，但目前曲靖写字楼市场仍不成熟。 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 二、项目整体规模的深度分析 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 三、商业规划建议 组团式街区将使项目整体性受到一定的影响，建议规划退台及连廊； 退台：在右图所示位置规划退台，将外部人流直接便利的导入二层商业，提升商业价值：建议二层位置后退3米，并规划步梯或手扶梯。 必要性：地面停车位一方面提升项目停车的便利性，增强配套的人性化功能，其次规划停车位将有利于临街商铺的价值提升，增强商业氛围； 位置建议：临街以及临项目内部车道即可； 数量建议：临街停车位规划过多则对临街商铺展示性有较大的破坏，建议临街规划一排车位即可。 销售策略及收益分析 六、销售策略建议及收益测算 销售策略建议 销售价格预估 整体收益测算 项目收益敏感性分析 一层 二层 三层 竖向组合 一层独立销售 二三层组合 一托三 一托二 组合形式 临街商业街，商家需求面积较大 特点 代表色 以零售专营店为主，面积需求小 餐饮休闲娱乐业态为主 六、销售策略建议及收益测算 6.1 商业销售策略建议 6.1.1 商业街销售策略 四种商铺销售方式 一层街铺独立销售，总价相对不高，单价高，易于销售； 竖向组合销售总价相对较高，单价也不低，适合高端客户； 一托二、一托三组合总价和竖向组合差不多，但面积较大，单价低，易于销售； 二、三层组合总价不高，单价也不高，也是容易销售。 集中商业与商业街同步推出，以主题业态作为销售卖点，进行销售； 一层外街铺独立销售，或以二三层铺组合形式销售； 一层内铺与二三层内铺独立销售； 结合商业分区主题做推广，给予投资者强大的信心，提升项目的销售率。 六、销售策略建议及收益测算 6.1.2 集中商业销售策略 负一层 一层 二层 60,485 ㎡ 二层 超市辅营区，营销价值较大 30,081㎡ 负一层 考虑因素 可售区域面积 层数 224,049 ㎡ 60,485 ㎡ 72,998 ㎡ —— 合计 除去百货面积，其余均可销售 一层 三层 三层 六、销售策略建议及收益测算 6.2 商业可售区域建议 6.3.1 本项目租金建议 200-260元/ ㎡ 玄坛路 100-200元/ ㎡ 麒麟西路 曲靖核心商业街租金调研 400-800元/ ㎡， 最高可达1000元/ ㎡ 麒麟南路 250-300元/ ㎡ 建设路—珍珠街 120-200元