个人房屋交易(买卖)行为涉税问题.ppt

个人房屋交易（买卖）行为涉税问题分析 开封市地税稽查局 孙利民 TEL:0378-3869282 E-mail：kfdsslm@163.com 导 读： 近年来，为了引导居民住房合理消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，就税收方面而言，包括土地增值税实行核定征收方式审批门槛的提高，需要经省级税务机关核准；细化房地产性质并多次调整土地增值税的预征率（如河南省自2010年5月1日起，实行的预征率为：1、普通标准住宅1.5%；2、除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；3、除上述1、2项以外的其他房地产项目4.5%；4、经济适用房0.5%）；以及对个人转让住房交易环节优惠政策的几经调整等。尤其是2013年2月20日，国务院常务会议又出台了调控楼市的新“国五条”，要求各地限期出台《细则》，再次升级了房地产调控措施，并特别强调要充分发挥税收政策等经济杠杆的调节作用，对出售自有住房能核实房屋原值的，要依法严格按“财产转让所得”20%的比例税率计征个人所得税等。为了能够在《细则》未出台之前搭上最后一班车，人们不惜排成长龙、吃住在交易场所附近，造成全国上下一时间二手房交易市场十分火爆，甚至发生公职人员因公殉职的情况。 那么我们在办理房屋权属变更、转移过程中，到底需要缴纳哪些税收？在什么情况下可以享受税收优惠呢？等等。针对在交易过程中遇到的这些问题，下面我们就一起来共同学习探讨一下这些有关的税收问题吧。 基本内容结构 第一章 营业税金及附加涉税问题--“销售不动产”营业税 第二章 契税涉税问题--①房屋买卖 ②房屋赠与 ③房屋交换 第三章 土地增值税涉税问题--①房屋买卖 ②房屋继承 ③房屋赠与 ④房屋交换 第四章 印花税涉税问题—“产权转移数据”税目 印花税 第五章 个人所得税涉税问题—“财产转让所得”个人所得税 第一章 营业税金及附加涉税问题 一、纳税人的一般规定：《中华人民共和国营业税暂行条例》（2009年1月1日起施行）第一条“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。” 二、《中华人民共和国营业税暂行条例》第二条第一款 “营业税税目、税率，依照《营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。” 三、个人之间进行房屋交易（转让或者买卖），其实质是进行房屋产权权属变更、转移的行为，属于《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”税目，适用5%比例税率。 第一章 营业税金及附加涉税问题 第一章 营业税金及附加涉税问题 二、政策依据： 近年来，国家本着运用税收手段调控房价、抑制投机性购房的目的，几经调整了个人住房交易（销售）环节营业税的征免政策： 1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 ---（财税[2009]157号）《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 即① “非普通住房”＜5年 全额征收营业税； ≥5年 差额征收营业税。 ② “普通住房”＜5年 差额征收营业税； ≥5年 免征营业税。 （转下页） 第一章 营业税金及附加涉税问题 （承上页） 2、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。