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Gemdale Corporation 王客户先购买航天星苑底层商业A处和二、三楼整层，王客户考虑到买了二、三楼整层，希望买一楼A处商铺时希望把靠他门面处电梯门厅也包进来。代理公司考虑到王客户购买的面积比较大，而且有两部电梯，双方上下都不受影响，也就建议开发商把电梯门厅包进去销售。黄客户买了一楼B处和四楼整层后（1-4层全部办理了银行贷款，银行放款手续也办理完毕）向开发商提出索要从王客户电梯下楼的权利。 纠纷案例： 问题：1、黄客户索要从王客户电梯下楼的权利是否合理？ 2、该问题如果处理？ A处商铺 B处商铺 Gemdale Corporation 1、黄客户提出的要求是合理的。因为两部电梯是公共设施，为1-4层业主服务。但开发商又把一层电梯门厅面积卖给了王客户，4层黄客户若想从该电梯从四楼下到一楼怎么出电梯呢？王客户会不会同意黄客户从他商铺穿过呢？2、因为1-4层全部办理了银行抵押，不可能再重新对面积重新划分，面对这个问题如果处理？经过我们对市场上商住楼的调研了解到，一方面能平衡双方的矛盾，双方利益不受影响，尽可能将损失减少到最低。最后通过察看现场发现，可以将电梯朝外增开一个电梯门，可以弥补此问题（在市场上这样的案例也很多）。3、当准备增加电梯外开门时，电话通知黄客户和王客户，黄客户和王客户在电话中口头同意。半个月后电梯准备改造，王客户带一帮人来现场，因没有书面同意不允许装电梯，4、最后经过咨询公司法律顾问，律师意见明确：A、开发商不应该将电梯门厅转卖给王客户。B、黄客户有权享受该电梯的权利。C、王客户A处商铺不能密封，必须满足消防要求。 处理意见： Gemdale Corporation 案例教训： 1、开发商为了追求销售，不能超出常规的去满足客户全部要求，为项目后期管理制造隐患。 2、产权办理部门一味迎合销售，对公共部位等位置没有自己的观点，对事情的后果性预估不足。 Gemdale Corporation 误区一：忽视商业定位和业态布局，主观意识太强　 开发商在开发过程中，缺乏对商业的了解和认识，总认为地段好什么问题都可以解决。认为商业的利润比住宅强，过于去追究利润的最大化，将社区底商做到了四层，在市场上社区底商一般控制在1-2层，最多3层，商业上4层在武汉很少见。　　在社区商业定位中，缺乏对产品的定位，更不用谈业态布局了，所以必然会导致商业的滞销． 商业误区与经验教训 Gemdale Corporation 误区二：开发赢利心切，把经营主动权交给了业主 作为开发商，追求商业利润的最大化是可以理解的。但商业运作中，在某些方面与住宅还是存在较大的差异性。通过这个案例，虽然我们最后的目标达到了，完成了销售，资金回笼了，但我们在背后看到了付出了多大的成本，两年的管理费、场租费、广告费、代理费、资金运营成本加起来还是相当吓人的。 其实，作为一般的社区商业，地理位置比较优越，而且商业业态布局也较为合理的话，开发商当然先出手变现为好。但遇到一些产品本身就存在严重缺陷，业态布局都不明的情况下，把经营主动权交给业主的话，我觉得不是最佳的选择。 应该作为一个长远的眼光来考虑商业，先租后售，现根据市场情况采取租赁的形式，在招租的时候尽量考虑风险较小的业态（如：银行、移动、联通等），待商业较为成熟稳定后，再通过投资公司、基金公司或商会可以直接变租为售，而且还可以取得较好的收益。 Gemdale Corporation 误区三：产品硬伤太多，无力支撑参与市场竞争 通过前面的分析，我们已经非常清楚的了解到，产品滞销的原因。产品定位不明确，导致到业态布局存在问题，业态布局都不清楚，那就更不清楚那些基本业态所必备条件和建筑指标了。 产品的过多硬伤导致给招商工作带来巨大难度，另外给公司带来的损失也是巨大的。更不用谈这么多硬商的产品参与市场去竞争。 Gemdale Corporation 误区四：缺乏简单的部门沟通协调，给公司造成损失巨大 在公司项目运作过程中，部门之间的沟通协调的畅通性还是非常有必要的。如果在项目规划阶段，与销售部沟通，领导督办过的话，我想也不至于5000多平方米的商业运作了两年。 　 而且还在销售过程中，因产权纠纷造成不必要的损失和纠纷。 Gemdale Corporation 误区五：商业指标并不是毫无关系 社区商业必须遵循如下规律： 1、相应行业层高的要求： 一般情况下一楼层高不得低于4.5米；特殊的行业有特殊要求。（如超市层高不低于5米，电影院层高必须达到9米等）。 2、开间与进深的把握。 根据市场调研发现，开间/进深在1：2或1：3较为理想，最差不得低于1：4（具体应根据相应地段考虑总价因素）。 3、停车位数量的考虑。各个行业对车位数量是有严格限制