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商品房销售过程中的风险控制 产权登记问题 交房 初始登记 转移登记 大产权证 小产权证 720天 商品房销售过程中的风险控制 共有权益问题 庭院、露台、地下室不计入销售面积，因此出卖人无法向业主提供办理产权的相应证明文件，业主只拥有使用权。 全体产权人共有与个别业主专有冲突的风险控制 买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的底层庭院、绿地、露台、地下室，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。上述部分，其使用权归各相应单位买受人按合同约定使用，其他买受人对此放弃且不具有使用权。 商品房销售过程中的风险控制 共有权益问题 存在障碍 通过《预售合同》及《临时管理规约》约定全体产权人共有部分的土地使用权益由部分买受人专有，只是全体业主的一种合意，因此，业主大会仍有权通过大会决议撤销此承诺，亦有权修改业主临时公约。专有使用权仍有被收回的可能。 商品房销售过程中的风险控制 房屋交付问题 商品房面积实测技术报告书 房屋交付条件 规划验收批准文件 建筑工程竣工验收备案表 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 住宅工程质量分户验收表 市政基础设施和其他设施同步达到交付条件 商品房销售过程中的风险控制 房屋交付问题 逾期交房的风险控制 除《商品房买卖合同》第八条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（4）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（5）买受人未按照合同约定支付房款；（6）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。 买受人需付清房价款全款（包括但不限于（1）贷款全额到帐、（2）逾期付款的违约金、（3）因面积差异而产生的需按合同约定价补交的购房款等）的，方可要求出卖人交付该商品房；否则，双方约定的交付使用时间相应顺延，出卖方无需支付延期交付违约金。 买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题（除经有鉴定资格的机构证明房屋地基基础或主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用外），应在《收楼意见书》中载明并有权要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时进行维修，但只要该商品房具备本合同及本补充协议约定的交付条件，则买受人不得以该商品房存在质量问题拒绝收房，否则由此造成该商品房逾期交付的，出卖人无须承担责任。 商品房销售过程中的风险控制 房屋交付问题 买受人逾期收房的风险控制 在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以特快专递方式通知买受人办理交付手续。买受人未接到《商品房交付使用通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间；收到《商品房交付使用通知书》后无正当理由拒绝或拖延收房的，以《商品房交付使用通知书》约定的交付期限的最后一日为准。 买受人对出卖人所交付的商品房无异议，或异议部分经协商处理同意收房的，应对出卖人交付的该商品房的钥匙出具收条，该收条视为该商品房实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收房的，该商品房的交付时间为出卖人交付本商品房的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本商品房的交付时间为出卖人《商品房交付使用通知书》中的交付期限届满之日。 由于买受人原因致使该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按合同约定履行了交付义务，自依据本合同认定的交付之日起由买受人承担交纳物业管理费和房屋毁损等责任。 商品房销售过程中的风险控制 房屋交付问题之入住流程图 出示《入住通知书》和身份证件，验证业主身份 验证签到 带领业主查验房屋，签署《交楼意见书》 结算尚未支付的购房款项及面积差价款，缴纳公维、契税（按揭） 房屋查验 价款结算 签署领取文件 签署《入住确认单》、等文件，领取两书等文件并签收 物业登记 领取钥匙 凭借《入住确认单》办理入住登记、签署物业服务协议等文件 领取门禁、钥匙并签收 ，办理关于装修、水、电等相关手续 商品房销售过程中的风险控制 广告效力问题 广告效力问题风险控制 除出卖人就该商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对本合同的签订以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料等以外的广告、网络信息、售楼书、模型、样板房、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅仅作为要约邀请，不作为本合同的组成部分，前述文件资料、物件等中有关商品房的承诺均以本合同为准。 商品房销售过程中的风险控制 合同解除权问题 在合同中明确开发商在哪些情况下享有