济南外海现代中央花园市场研究报告_43页.pptVIP

外海现代中央花园市场研究报告 2010年8月 报告框架 报告框架 宏观市场分析 近一年来，消费价格有负转正，显示前一段时间为刺激经济发展的投资在市场的效应显现，而月初央行提示警惕通胀的通知也印证了这一观点，7月份消费价格指数上涨的3%以上，表明我国进入新一轮的通胀周期，但因为通胀国家会不会出台其他的政策尚待一段时间的观察。 宏观市场分析 在经历09年的宏观调控以后，中国经济的三驾马车之一的固定资产投资在开始阶段起到了重要作用，但受通胀影响，近一段时间来投资增速波动较大，社会消费品零售总额稳步增长，进入10年，整体走势平稳，变化不大，显示消费者受08年金融危机影响的信心已经逐步恢复，外贸进出口方面，在经历了年初一段时间的大涨以后，出现了小幅回落，显示实体经济依旧疲软，大的宏观经济走势有待一段时间的检验。 房价走势分析 由国房景气指数可以看出，进入2010年3月份以后，指数呈逐步下降趋势，表明受“4.15”针对房地产价格过快上涨的政策影响已经逐步显现。 而另一方面，全国房价在“4.15”政策出台以后，在4、5月份还保持了一定的上涨势头，6月份增速明显回落，政策影响进一步显现。 政策分析 2007年的“9.27新政”，对房地产市场的调控影响尚未完全显现，金融危机到来，为抵御金融危机影响，国家出台了一系列的刺激经济政策，针对房地产行业的2008年的“10.22新政”，使房价在以后的一段时间内持续快速上涨，尤其是一线城市几近疯狂，市场上投资、投机行为盛行，至10年三月份，一线城市与09年同期相比平均上涨55%，以天津、东莞、杭州、长沙为首的二线城市平均上涨47%。 今年4月份，国家密集出台了针对房地产价格过快上涨的一系列调控政策，业内称为“4.15新政”。主要表现为贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%-50%，三套房及以上住房提高到50%以上，部分城市甚至对第三套及以上住房实行惜贷政策。 政策分析 未来市场走势预测 宏观市场小结 通胀显现，经济发展虽然实现了10%以上的增长，消费、投资、进出口等经济增长支持动力不足，实体经济基础不稳，导致经济发展趋势不明，尚待一段时间的观察。 国房景气指数逐步下降，“4.15”的调控政策效果逐步显现，房价出现增速下降行情，但是纵观几年来的房地产市场调控，国家和各级政府从未提出调控目的为了让房价下降的论调，而目标主要是抑制房价过快上涨和打击房地产市场投机行为。 下一轮针对房价调控的政策正在博弈中，不排除国家出台新一轮调控政策的可能，但是从宏观经济发展、房地产市场供需环境以及地方债务等因素的影响，应该是之前政策的延续和和深化，而不会真正的让房地产价格大幅下跌。国家、地方政府和开发商之间博弈还将在相当长的一段时间内持续。 报告框架 济南市规划 2010年6月18日举行的滨河新区高峰论坛上，济南市规划局王新文局长正式提出了“一城三区”的概念。 济南“一城”主要是指100 多平方公里的主城区，以旧城改造为主。其余“三区”以新城开发为主攻方向。 其中，西部新城主要包括长清大学科技园区、西客站片区、济西湿地，现在正在规划建设的西部文化中心就落户在西客站区域； 东部城区主要以奥体文博片区、高新片区、唐冶中心区、孙村工业园区和出口加工区为主； 以小清河为主轴沿两岸展开的滨河新区，整个规划范围约 150 平方公里，包括 3.5 平方公里的核心区、14平方公里的华山片区、3平方公里的泺口片区以及30 平方公里的新济南东站地区等几个重要节点。 济南市房地产市场分析 房地产开发投资保持稳步上涨的态势，但是增速有所下降。 住宅投资逐步增长，2009年达到255.7亿元，占到房地产开发投资的76.88%。 受调控政策和市场周期影响，今年二月份，济南房地产市场住宅销售量出现了最低谷，接下来的“4.15”政策更使住宅销售出现旺季不旺的情况。10年5月、6月有所回升，但比去年同期来讲，还是处在一个较低的水平。 住宅销售均价自09年一月以来保持了较快的增长势头，10年初，市区房地产均价达到了9000元左右的高位，随着3月开始的调控，住宅销售均价在经历了短暂的上涨以后，出现下降态势。 土地市场分析 土地市场概述 2010年土地供应主要集中在东部和长清地区，1月份出现供应高峰，新增供应量达158.8万平米； 2月，恒大斥资28亿元拍的唐冶大道以西和长清大道以北地块，总体量达到122.2万平米，恒大正式进入济南市场； 3月济南现北部地王，北大资源以602万/亩拍下小清河北路北侧、30米规划路东侧地块； 6月份，土地市场频现流拍和起拍价成交现象； 进入7、8月份，挂牌土地多经过长时间的前期运作后定向挂牌，如绿地腊山南和西客站地块，恒大王舍人恒大城地块和北大槐树地块等。 土地市场走势 2010年上半年，共挂牌土地569.51万