通州世纪城别墅营销策略报告20140405.pptVIP

时尚婚纱走秀 现场体验：美甲 ? 彩妆 现场抽奖 ——奖品设置 一等奖：欧洲双人豪华游 二等奖：浪漫水下摄影套票 三等奖：品牌情侣香水 高端奢侈品展 现场香槟品鉴 时尚 ? 大气 暖场表演 外籍乐队现场表演 韩国泡泡秀 魔术表演 杂技表演 暖场表演 “世纪会”业主俱乐部成立暨彩虹积分计划推出 业主俱乐部成立 举行揭幕仪式 现场氛围活动：品类丰富的现场SP活动 吃 看 玩 拿 听 自助冷餐 国际名宠 沙雕体验 乐队、乐器演奏 现场抽奖 沙雕作品 魔术体验 街头魔术 婚庆文化周 见面有“礼” 茶花展示 各级奖品 糕点饮料 目的：留驻人气，促进蓄客 运动体验 通州草莓节 马戏表演 3、开盘活动：代言明星签约仪式及大型歌舞表演 时 间：6月6日 总体定位：隆重热烈的现场引爆型活动 目 的：吸引大量人气，为现场营造热销氛围；制造新闻热点，促成舆论攻势；增加客户信心，促进现场认筹客户的转化成交， 地 点：世纪城现场 VIP嘉宾：南通市政府、通州区政府、通州房管局、全国各大媒体。 参与人群：认筹客户，企事业意向客户，广告邀请客户，明星FANS。 四、大执行 团队：超强的团队配置和销售模式 蓄客期 现场销售员：8名(高峰)/ 6名(日常) 联动接待点人员（外聘）：4名(高峰)/2名(日常) 外展直销员（外聘）：6名(高峰)/ 4名(日常) 开盘期 现场销售员：10名 联动接待点人员（外聘）：4名 外展直销员（外聘）：6名 团队：超强的团队配置和销售模式 备注：外聘人员经过我司同意【培训后上岗，费用由甲方支出 第一阶段：售楼部交付前——4月15日到4月28日 培训方式：全封闭式培训 培训主题：职业/项目/目标/开盘策略 人 员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员 地 点：集中售楼处（具备条件的度假村或酒店）封训一周； 培训：准军事化强训 第二阶段：蓄客培训——4月29日到5月5日 培训方式：半封闭式培训 培训主题：蓄客目标分解/蓄客手段方法/蓄客技能技巧/产品 人 员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员 地 点：项目接待中心现场 第二阶段：实战及开盘培训——5月6日至开盘前 培训方式：每周一次集中培训 培训主题：产品强化/客户谈判强化/目标调整/开盘策略强化/项目知识轮训 人 员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员 地 点：项目接待中心现场 蓄客：海量蓄客 高蓄高爆 思想的一小步， 通州的一大步 明日帝国 开盘方案 开盘力争100套 我们的目标： 拔剑惊四座 举旗动通城 一、大思考 二、大策略 三、大活动 四、大执行 五、大优惠 六、大广告 以大手笔实现大突破 达成目标的总体思考： 一、大思考 别墅先行，创造高档市场形象 1、目前别墅即可销售，并且在前面的营销中并没有重点推广和销售，有利于重新塑造项目 2、别墅先行，可以提升项目的整体高档形象 3、别墅先行，有利于为公寓及其他产品的营销推广创造时间 4、别墅产品的推广有利于大概念的推广和认知 5、相对于公寓推广的环环相扣，别墅营销更加讲究的概念和意境，因此可以迅速入市 6、通过高端客户的导入，使项目的客户导入从低端走向高端，为以后高端走向低端完美铺垫 世纪城由于地处开发区，体量尚可，区域内并无直接的可竞争项目，我们截取全通州范围内近两年最具代表性的典型同类项目做借鉴分析，为世纪城的别墅上市开盘提供优秀可靠的营销方法，取长补短！ 御景湾 世纪豪庭 水榭花城 碧桂园 （一）通州别墅类型竞争典型项目研究： 核心区域，闹中取静 联排墅，经济别墅控制总价 中心景观公园，大景观 核心区域，配套齐全 经济别墅，提升整体品质 明星企业打造 大盘名品，模式复制 知名房企，大手笔 点对点直销模式运用成熟 核心区域，地段成熟 大盘开发，知名度高 法式风格，异域风情 以上项目结论，在通州，别墅营销需要有核心竞争力，并且需要大手笔 自然资源为高端别墅的标配：大多拥有独特的稀缺性资源或人造景观。(河、湖、公园等)，且都在项目亮相时完成主题景观的打造。 高举高大成为别墅营销的必要步骤之一：项目在入市前进行一定会高举高打进行亮相，做足市场预热。作为别墅项目为提升项目品质及营销影响力，都会安排高端营销活动进行推广。 开盘前进行客户蓄水：并在开盘前进行客户蓄水，蓄水节点在开盘前一个月以内，周期一般在两到三周。客户蓄水均以诚意金排号金等方式进行，有的项目会在不同的阶段进行客户升级，以期更精准地锁定客户意向。 客户群导入越来越广：客户导入具有周边筑底、全面（周边—全市—域外）开花的特征。 追求性价比：与早期别墅以营造高端价值不同的是，近两年的别墅市场出现贴近普通民众的的别墅需求，“白领也能住别墅”已经不再是空话。 成交一般：受