江岸在水一方策划方案fale.docVIP

“江岸·在水一方”营销定位 策划方案 策划部撰写 前　　　言 第一部分 市场研究的主要因素和产品发展方向最初判断 1影响本案研究的主要因素 2产品发展的最初判断 第二部分 市场研究的基本结论 1竞争环境 2商铺经营调研结果 3投资者 4住宅意向消费者 第三部分 项目地块属性分析 1地块环境分析条件 2地块的SWOT分析 3结论 4地块建设条件 第四部分 核心价值体系及项目定位 1核心价值阐述及实施 2商业市场定位及产品规划建议 3住宅部分市场定位及产品营销 5项目价格建议 第五部分 结束语 前 言 地域性是房地产的一大特性，不同市场环境、自然环境以及人们的生活习性、知识结构、感知习惯，产生了对房屋产品设计和营销推广的不同要求。如何在特定的地域环境中，发挥项目优势，寻找市场空白，创新产品，是实现项目利润最大化的关键。 金堂是成都市政府目前打造的以水为景的水城，也是四川省第100强县之一，作为金堂，目前的市场和发展空间以及成都市政府的着力打造，其优越的环境，气候宜人，有着得天独厚的人居环境。 然而受内地经济发展的限制及金堂特殊地形，房地产开发还处于初步发展阶段，而在全省县级城市中正在走向中上的发展水平，同时，也意味着金堂房地产随着城市规划不断完善，具有强大的发展空间。我公司抓住了此良机，凭借企业自身实力拿到了位于金堂三面三江汇合的商业、物流、贸易比较成熟的核心项目，更有卓越的开发远见。 因此，要在金堂的核心区域，树立一个面向城市并且辐射周边县、镇、乡的项目，摆脱其它开发商在同一层面上的竞争，实现项目利润最大化；同时，此项目作为我公司真正意义上的开篇之作，力争做好、做强，树立兴路房产的企业品牌，实现兴路房产品牌的可持续化发展。以上两方面是我们要达成的最终目标。 第一部分 市场研究的主要因素和本案产品发展方向最初判断 1 影响本案研究的主要因素 1.1土地价格和规划指标 本案位于金堂的核心区域的物流、贸易、商业集中地，紧邻金堂人民引一为豪主河边和绝加的地理位置三江汇合口，土地面积约45亩，容积率最大不超过2。9，从用足规划指标的角度出发，总建面积将近8万余平方米左右。 1.2地块属性及区域规划 地块所处地段、周围生活配套、交通情况等地块属性研究是地块现有价值的重要衡量标准，而随着金堂旧城改造和河边经济发展以及成金路的开通，其发展前景决定地块的未来价值，所以必需以动态的角度来对本项目进行分析。 1.3市场环境 在全省及金堂县房地产开发良好的市场环境和持续增涨的宏观经济环境下，尚处发展阶段的金堂商品房市场正逢良机。金堂房地产发展如今出现群楼林立，竞争开始白热化。从规划与设计来上说，金堂商品房从建筑外观、户型的实用性等方面存在着缺陷。 1.4开发经营理念 尽管金堂整体商品房发展水平并不算太高，但在二级城市中，金堂目前的开发商开发经营意识很高。着眼城市发展，重视专业策划营销，开始引入“外脑”，从市场调研、规划设计到营销推广，与外地的专业房地产顾问公司精诚合作，从而提高产品竞争力。 2 本案产品发展的最初判断 根据对本案固有条件的初步判断及其对市场研究的结果得出，本案的产品的发展方向基本包括： 集商业、住宅两大类——本案研究的核心原则是在市场情况主要限制条件下，结合区域发展及开发商开发理念，寻找将地块利用价值最大化的方向。 第二部分 市场研究的基本结论 1 竞争环境 1.1区域概况 金堂从地理上自古就是川西北要塞，是兵家和商家制控整个川西北地区的必争之地。近年来随着成都市政府加大了对金堂形象的包装宣传，打造金堂的“水文化”，将金堂缔造成一个极具旅游、观赏、居住的品牌文化名城。从近来成都市和金堂政府提出的城市建设规划、整体经济发展政策，不难看出成都市政府对金堂的未来寄予了厚望，对整个新型产业链和新区的大力支持。 而目前金堂围绕着打造水城的建设，进行规模性的旧城改造及新建，借以启动该片区的房地产市场。而同时区域内聚集的大量消费人群，形成了区域住宅物业潜在需求市场的中坚力量。这势必会为该片区的发展乃至推动整个城北带来一次新的机遇。 1.2已售罄住宅特征 ●购买群体以城北个体经营者为主，主要目的是用于解决自身的居住问题； ●区域内的楼盘以中低档定位为主，以低价策略实行销售，且区域内的整体供应量较小，区域内的市场消费潜力释放空间巨大； 1.3小区配套 ●该区域内大配套及小区配套比其它区位都薄弱得多。部分小区有康体设施、会所、花园或广场就已算是区域内品质较高的楼盘了。 ●通过调查得知：如果产品品质提高、配套设施相对齐备、环境稍好的情况下，即使价格会相对高一些，消费者基本上也能接受。 1.4物业价格 1.4.1住宅 ●区域内的住宅物业价格在成都整体范围内处于中低端水平，主要物业销售均价在1300-1500元/平方米； ●今年该区域内的住宅与去年