房地产估价 第四章 成本法课件.pptVIP

* * 【例4-5】：待估建筑物账面原值1000万元，竣工于2005年底。假定2005年的价格指数为100%，2006-2010年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求2010年底待估建筑物的重置成本。 解：价格变动指数=（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+6.9%）×（1+4.8%）=191% 待估建筑物重置成本=1000×191%=1910万元 三、求取建造物的折旧 估算折旧的的方法主要有年限—寿命法、市场提取法、分解法，下面将介绍三种主要方法的应用。 1．年限法 年限法又称年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 (1)有关年限的概念 ①建筑物的寿命分自然寿命和经济寿命。 ②建筑物的经过年数分实际经过年数和有效经过年数。 补充：土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。 1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的。分为两种情况。C、D 建设期2年 建筑物经济寿命50年 18年 土地使用年限70年 建筑物经济寿命45年 15年 土地使用年限50年 建设期3年 建筑物经济寿命60年(37) 土地使用年限40年 4年 建筑物经济寿命50年(46) 6年后出让 土地使用年限40年 10年后 出让 23年 （2）直线法 直线法是年限法中最主要的方法。最大的特点是假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 　　　直线法的年折旧额计算公式为： 　　　　　　Di=（C－S）/N 　　　　 =C（1－R）/N 　　　式中：Di—第i年的折旧额； 　　　　　 C—建筑物的重新购建价格； S—预计的建筑物的净残值； N—建筑物的经济寿命； R—预计的建筑物的残值率。 　　　至估价时点时的减价修正额 D=（C－S）n/N =C（1－R）n/N 采用直线法的建筑物现值的计算公式是： P=C－D =C[1－（1－R）n/N] = C[1－（1－R）n/(ｎ+n′)] 式中： P——建筑物的现值； C——建筑物的重新购建价格； D——建筑物折旧总额； n——有效经过年数； R——预计的建筑物的残值率； n′-----剩余经济寿命。 例4-6：某建筑物的建筑面积100㎡，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/㎡，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 已知：C=500×100=50000（元）；R=5%；N=30年；n=10年 年折旧额Di = C（1－R）/N =50000×（1－5%）/30 =1583 折旧总额D= Di ×n= C（1－R）n/N =50000×（1－5%）×10/30 =15833 建筑物现值= C[1－（1－R）n/N] =50000×【1－（1－5%）×10/30 】 =34167（元） 2．成新折扣法—成新法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。 其计算公式是：P=C×q 式中：q——建筑物的成新率（%） 用直线法计算成新率为： q=[1－（1－R）n/N]×100% 当Ｒ＝０时，成新率为： q=n′/（n+n′）×100% 例4-7：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。 已知：n=10年 ， n′=30年，R=0 则： 该建筑物的成新率=n′/（n+n′）×100% 　　　　　　　　=30/（10+30） ×100% 　　　　　　　　=75% ３．市场提取法 通过分析一定的交易资料，将地价从房地产交易价中扣除，得到建筑物的现值，然后与建筑物的重置价比较，其差值即建筑物的折旧。 该方法的指导思想是：房地产的折旧是由市场上的买卖双方来确定的。 利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法 。 具体为： （1）大量搜集交易实例。 （2）从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。 （3）对可比实例成交价格