农地农用地经济价值收益法评估探讨.docVIP

基金项目：河南省2012年软科学研究计划项目（122400420055），2013年度河南省教育厅科学技术研究重点项目 农地经济价值收益法评估探讨 摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对《农用地估价规程》中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。 关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市 A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income Method ZHU Xiao-gang1,2 (1.Henan radio ＆Television University， Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 45004 Abstract: The important reasons for expropriation?conflicts of agriculture land and?its use right are attributed to unsmooth circulation of?compensation standard and unreasonable?transfer price. Rational evaluation on economic value?of arable land?can be?positively significant to?solve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of?“Regulations for valuation on agricultural land”,?including the corrections on scissors??of land?net income,?management profit?of the land and the rate of return?price index. To take Zhengzhou city as an example,?the results of income method?evaluation?show that? average economic value?of agriculture land?reaches 77568?yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of average?section price of Zhengzhou city in 2013 is still low. Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou [中图分类号]:F301.1 [文献标识码]:A 快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。 农地征收中出现的农民与政府、用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地价格难以达成一致是重要原因之一。农地征收对应所有权价格，农地使用权流转对应使用权价格。征收中农地经济价值是补偿标准的重要组成部分，农地流转中的使用权价格对应一定条件限定下的农地经济价值。因此，合理评估农地经济价值对于解决征地矛盾、促进农地使用权流转有着重要意义。因农业生产经营可获取纯收益，作为收益性不动产的农地，其经济价值评估的重要方法之一就是收益法，这也明示于《农用地估价规程》（下称《规程》）[1]。收益法评估农地经济价值关键在于相关参数的确定，本文拟就相关参数的确定进行探讨，对收益法进行优化，以期达到合理评估农地经济价值之目的。 1收益法的评估公式 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[2]。计算公式为：