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美国房地产税收体制对我国的启示 ????西南财经大学产业经济学专业 李蕴 朱雨可 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产开发已形成一个独立的产业。由于房地产业关联度大，能够带动前后相关产业规模的扩大、经营的集约化以及结构合理化，因而其对国民经济的影响也是多方面的。其中房地产税已成为国家调整宏观经济的重要经济杠杆。但是，由于我国房地产税费体制中的税费种类多，并且设置重复，负担较重，严重制约了房地产业与房地产市场的发展。如何改革我国房地产税费体制，充分利用税收杠杆促进我国房地产业发展，笔者就美国房地产税收体制的现状进行分析，以期对当前我国房地产税费改革提供一些借鉴和参考。 房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。 一、美国运用税收杠杆促进房地产经济发展的特点 美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房，而且三分之二以上的住房是独门独院的，应该说，美国房地产业能取得今天的成就，与税收的支持是分不开的。 1、税基宽，税制简单且税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与，分别征收的交易税、所得税和遗产赠与税，此外还有少数服务性收费项目，如土地产权登记费等，收费标准统一而且数额很小。 2、在房地产开发方面设计的税种则相对较少而且优惠措施较多，鼓励了个人购房。如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；又如对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收入者的资金成本。 3、重视对房地产保有阶段的征税，但是相应的优惠措施也较多，促进了房地产二级市场的活跃。房地产保有阶段的税收种类较多，但对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常的开支、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且还可在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的应税收入；对出售自用住房收益的所得实行税收豁免。 总的看来，美国房地产税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中，这与美国的税制是相对应的，美国的个人所得税占全部财政收入的40％以上，而且税率较高，因此运用个人所得税的杠杆刺激房地产的作用也就显而易见了。 二、我国目前房地产税收制度面临的难点 在我国，由于各房地产税是在我国经济体制改革的过程中陆续制定的，因而缺乏总体思路，且每个税种也存在不足，随着经济形势的变化，这些问题都逐渐暴露出来，阻碍着我国房地产业的健康发展。 1、各阶段税负不均。从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。 2、税种设计不合理。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。以致以市价购建的房屋出租的收益率仅为2％左右。但是房产税和耕地占用税税率偏低。据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。 3、内外