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亲地住宅私家领地划分原则和雷区 重庆龙湖客户中心 二零零八年三月 前言： 由于集团要求各地区公司打造低密度住宅，并将“亲地”、“赠绿”作为产品研发的战略切入点，针对花园洋房和别墅类产品，确权给业主的地块是否存在面积争议、是否方便使用越来越成为业主关注的重点。本文通过回顾2006～2007年度业主对地块/花园方面的典型报事，对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，提出亲地住宅私家领地划分的原则和雷区，减少今后发生。 一、私家领地面积确权的工作流程及容易出现问题的环节 二、私家领地划分原则及相应案例 三、预防及解决 一、私家领地面积确权工作的流程及容易出现问题的环节 二、私家领地划分原则及相应案例 1、不能划给业主作私家领地的敏感点； 2、地块面积相对充足前提下，不宜划入业主私家领地的敏感点； 3、建议划入业主私家领地以提高产品溢价的敏感点； 4、私家领地后期物业养护敏感点。 1、不能划给业主作为私家领地的敏感点 1.1共用的车库联络道，不能划给业主作私家领域 案例：蓝湖郡湖东2-2、2-3车库联络道划分案例 蓝湖郡项目在设计阶段就将车库联络道划入业主私家地块面积中，其中相邻两户共用的车库联络道按照比例分别划分给两户业主。但在使用过程中，业主往往要求明确土地界限，要求根据确权的宗地图在公用车库联络道上打桩来界定地块面积，这将导致相邻两户业主的车都无法正常出入车库。 湖东2-2、2-3宗地图 道路与花园边界竣工图 湖东2-2、2-3现场照片 1.2业主不能使用的，看上去类似于公共景观的私家花园（特别是私密性强的后场。开发商统一施工的前场除外）－－不能划给业主作私家使用。 案例：湖西3－17业主对私家地块内分级堡坎的报事 湖西3－17为滨湖别墅，其地块面积为1532平米，一直延伸到湖边，包括湖边6级堡坎，导致客户有200多平米地块面积无法正常使用，加之标高关系，能作为花园使用的地块面积只有不到500平米。业主接房后对现状非常不满意，且在07年7月17日重庆暴雨时，该户湖边的分级挡墙大面积垮塌，业主以此要求我们恢复成为一级挡墙，消化高差，补偿之前不能使用的的花园面积，导致我方非常被动。经过大量的协调，最后在把挡墙改变为重力式挡墙后，还增划了近100平米的公区给业主私有，才算解决该报事。 湖西3-17宗地图 道路与花园边界竣工图 湖西3-17现场 1.3高差较大、人不易到达且难以使用的区域－－不能划给业主作私家使用。 案例：蓝湖郡湖西3－33 2、在地块面积相对充足的情况下，不宜划入业主私家领域的敏感点 2.1业主不能直接使用的花园前场 2.2在施工过程中，被取消的公共景观或一些小节点形成的区域 以上 “不宜”，源于景观设计理念和使用习惯的差异以及景观设计及实施过程中经常性随意发生的变化，这些点往往导致客户投诉。 3、建议划入业主私家领域以提高产品溢价的 3.1部分业主地块位于小区尽头或较为隐蔽处，靠近这些部位可以尽量少划使用率低的公共景观，尽量多划入业主私家花园，以提高产品溢价。 案例：湖西4-20-1位于小区尽头，其入户处有一条检修便道，检修便道所在处划入了公共景观，但此处公共景观紧邻业主私家花园又没有其他业主使用，该户业主便将此处公共景观用栅栏围住作为自己的私家花园使用。其实我们可以在设计阶段就将其划入私家领域，大幅提高产品溢价。 湖西4-20-1现场照片 3.2 相邻两户业主地块间有高差的，原则上地块、花园以堡坎为边界进行现场分户，且以方便业主使用为原则。 案例：湖东1-9 湖东1-9业主的花园边界不是以堡坎而是以下面的绿篱为界 蓝湖郡湖西1－9现场照片 4、私家领地后期物业养护敏感点。 4.1根据后期管理维护的需要，花园边界需要留有可供一人通行的小径，但不宜过宽，否则，将影响产品溢价。 4.2高堡坎没有预留养护便道，维护不便 三、预防与解决 1、项目设计阶段； 2、项目销售阶段； 3、项目实施阶段； 4、交付及使用阶段。 1、项目设计阶段 1.1研发部召开关于地块、花园面积划分的专题会议时，除了通知该项目营销经理参与外，务必通知销支组、客户中心、物业前期介入人员参加。 1.2销支组产品专员与会时，重点关注提出私家领地划分方案中土地确权方面的敏感点；客户中心项目管理员重点关注后期使用方面的敏感点；物业前期介入人员重点关注后期维护使用方面的敏感点；研发和工程的关注重点是现场实施的成本、可行性及完成后的观感效果。 1.3结合产品溢价的要求，对有争议的私家领地的划分，与会人员达成共识，以会议纪要的形式进行备案，并作为后期交房前的管控重点进行复核与检查。 2、项目销售阶段 2.1 培养及强化置业顾问对此种产品形态的专业和