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2014年考前案例分析音频 公共政策分析考前经典案例分析 案例一群租房事件： 　“文件管不住，查处禁不了”的群租房，折射出当前一线城市租赁市场供给不足的现状。人口流入大城市的趋势，带来了对住房巨大的刚性需求，这种需求不仅体现在购房市场，也体现在租房市场。 　　北京市的群租房现象，最早起始于2005年。而2005年恰恰是房地产市场本身的变局之年，2004年8月31日之后经营性土地只能用“招拍挂”模式出让，最终带来了之后的土地价格上涨，房价高企和租金上扬，以及土地供给本身的减少。2005年，房企利用“招拍挂”之前得到的土地，在北京市竣工了3770万平方米的商品房，但到了2009年，这个数字已经下降至2386万平方米，新增住房总量难以满足市场所需。“在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，这种出让方式导致了土地出让价格的高涨。”而群租之风真正蔓延开来是在2010年实行限购令之后，在限购令出台后的三年中，北京市的房租涨幅甚至超过了不断上涨的房价幅度，租赁市场呈现畸形化。根据北京市统计局数据，自2010年6月至2011年11月，北京住房租金连续18个月同比涨幅超过10%。在经历了2012年上半年的短暂调整后，住房租金又于去年12月再度高涨，今年以来月同比涨幅均超过7%。 　　按照限购令的规定，本地居民无法购买第三套住宅，也就是说，每户经济上有所余力的本地购房家庭，最多只能向市场提供一套住房供出租，而这套房子可能还是未来孩子的婚房，或是自家周末使用的改善性住房，无法被供给到租房市场。商品房被限制只能去满足常住居民的居住需求，不能被投资以满足外来新增人口的租住需求，租房市场上供给减少，加之房租也因租房市场的供求关系恶化而增长，外来新增人口一来因为房租上涨无力承担整套居室房的房租不得不选择群租，二来租房市场上也无足够的房源出租，租房客不选择群租还能选择什么呢？ 依靠行政手段强制整治群租房，最终只会按下葫芦浮起瓢，城里不让群租了，北漂族会自动外迁至城乡接合部的农民自建房里，只要有需求，群租就会存在。破解群租困境，一方面的确要对一线城市进行人口总量限制，大力发展二、三线城市以引导人口正常流动。另一方面，也应通过市场手段，调整当下一线城市房屋租赁市场日趋恶化的供求关系。北京市召开房屋违法出租问题治理工作动员部署会议，下发了《关于在全市开展房屋违法出租问题治理工作的实施方案》、《关于进一步规范出租房屋管理的规定》（以下简称《规定》）、《关于进一步规范出租房屋管理的通告》等文件，提出要严厉打击房屋租赁过程中的违法违规行为，全面恢复“群租房”原有规划格局，重拳打击“黑中介”、“黑旅店”。　　文件明确规定，房屋签订出租合同后7日内，出租人要到所在地的服务站办理出租登记手续。对违反人均面积低于5平方米等出租房屋面积限制条件的群租行为，情节严重的，最高罚3万元，并限制该套房屋买卖。违规租房的“黑中介”可处3万元以上10万元以下罚款。　　对于“叫不开门、见不到人”的房主及租户，可打破常规工作时间反复登门或早晚入户要做到“逐人见面、逐户登记”，按照出租房屋一户一档的要求，健全小区出租房屋档案。违规群租的要登记租赁中介、房主、承租人及承租方式等基础信息。 应用公共政策分析的知识评析一下 限购令 和强制整顿群租房政策的优缺点。 优点：优化市容，塑造北京形象；减少群租房带来的社会和楼房小区内的安全隐患；限制住房面积，有利于缓解北京的人口压力，让无法适应大城市高消费的人群离开城市； 缺点：治标不治本，根本问题是大学生的低收入和高房价、高房租、高生活成本之间的矛盾，矛盾不解决，群租房又会重燃再起；政府政策忽视了弱势群体的根本利益；根本解决方法是缓解人口压力的同时，将解决就业等大型企业、核心企业、优势政策迁移或给予一些郊区或者其他城市来转移人口，缓解就业人口对于城市的冲击，提倡政府多修建廉租房、经济适用房等，促进大学生就业，包括大学生就业权益，以及制定最低薪酬的标准等，可以参考香港澳门等地对于大学生最低就业薪酬的标准设定方法。 结合实例谈谈你对改善北京住房民生问题的政策建议。 实例方面，可以考虑用新近就业的学生的薪酬和当地的房租做对比。 政策建议;(1)将解决就业等大型企业、核心企业、优势政策迁移或给予一些郊区或者其他城市来转移人口，缓解就业人口对于城市的冲击. 提倡政府多修建廉租房、经济适用房等，特别是可以由政府出面修建一些安全的大学生公寓类求职廉租房. 完善劳动保护法，运用多项优惠政策促进大学生在北京市外就业，包括大学生就业权益以及薪酬制度的完善等，以及制定最低薪酬的标准等，并可以参考香港澳门等地对于大学生最低就业薪酬的标准设定方法， 打击从中谋取暴利的“二房东”和非规范的房屋违章改造，并列于行政法和城市管理法规中。、 案例二 PX项目中反映的公共政策