房地产定价实盘经验.docVIP

ONE 定价这个问题比较严谨，价格定位对整个楼盘的去化与否影响甚大。而我想至少要分为商业和住宅两种定价方式。先说商业：1、参考周边新盘的价格。2、参考周边老盘现在的租金价格和回报。3、参考自己的蓄水程度和炒作程度。4、参考自己项目和周边项目的硬件差异。5、参考自己的租金做回报定价。6、充分考虑项目的延展性和周期性。7、确定价格目标和未来价格。 再说住宅：在我看来一般住宅卖的都是期房，等到现房还在销售说明没有操好盘。期房卖的是概念，也就是看不见摸不着的东西，这期间也是客群最认可项目的时候。根据包装程度定开盘价，根据项目进展程度和炒作程度涨价，到尾盘再根据程度定价。价格不是定死的，因时因势而定。 垂直价差和水平价差的大小对楼盘销售产生了怎样的影响?这个着重考虑怎样利润最大化，经验看来价格差距大一些对销售利好，另外因地制宜。 TWO 主要从以下几个方面来进行考虑：地段、交通、社区内部环境和氛围、建筑空间、户型等方面，比较简单，也没有考虑那么复杂，一般情况下，成本部、营销部会各测算一个价格出来，这样会保证价格的准确性。成本部主要是从成本＋加成率的方法，这里我主要说说营销方面的定价用过的一些方法：1、随行就市定价法。面对竞争激烈，但是产品弹性较小的市场上时，一般是找到竞争楼盘和区域代表性楼盘，通过一些通用的指标打分测算，指标有交通、地段、户型、建筑风格、配套等等，根据分数的平均分