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第三篇 房地产经营与管理 房地产投资与投资风险P1 房地产市场与市场运行P5 房地产开发程序与管理P9 房地产市场调查与分析P13 现金流量与资金时间价值P18 经济评价指标与方法 P20 风险分析与决策 P23 房地产开发项目可行性分析 P26 房地产金融与项目融资P29 第十章 物业资产管理 P32 第一章 房地产投资与投资风险1/3 1、了解投资概述 1、概念 （1）金融角度：购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后高价卖出 （2）经济角度：利用资源或购买货物，以增加未来产出或财富 2、分类 （1）短期投资、长期投资 （2）直接投资、间接投资 （3）金融投资、实物投资 （4）生产性投资、非生产性投资 3、特性 （1）投资是一种经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资目的是获取收益 （4）投资具有风险性 4、作用 （1）投资时一个国家经济增长的基本推动力 （2）投资与企业发展密切相关 （3）投资可以促进人民生活水平提高 （4）投资有利于国家的社会稳定和国际交往 第一章 房地产投资与投资风险2/3 2、掌握房地产投资概述 1、房地产投资分类 （1）按主体分 1.政府投资 2.非盈利性机构投资 3.企业投资 4.个人投资 （2）按活动分 1.从事土地开发活动的土地开发投资 2.从事各类房屋开发活动的房地产开发投资 3.从事各类房地产租赁经营活动的房地产经营投资 （3）按类型分 1.居住物业投资 2.商业物业投资 3.工业物业投资 4.酒店与休闲娱乐设施投资 5.特殊物业投资 2、房地产投资特性 （1）区位选择异常重要 （2）适于进行长期投资 （3）需要适时的更新改造投资 （4）易产生资本价值风险 （5）变现性差 （6）易受政策影响 （7）依赖专业管理 （8）存在效益外溢和转移 3、房地产投资社会作用 （1）促进地区/国家的经济增长，创造就业机会，发展相关产业 （2）增加政府财政和税收收入，改善人民居住水平和社会福利 （3）提高城市公共品质量和城市空间使用效率 4、房地产投资者效益 （1）获得租赁收入和资本增值，降低投资组合风险 （2）抵御通货膨胀，实现财富积累与财富价值最大化 （3）获得作为房地产业主的荣誉 5、房地产直接投资 （1）房地产开发投资 （2）房地产置业投资 6、房地产间接投资 （1）投资房地产企业股票或债券 （2）投资房地产投资信托基金 （3）购买住房抵押支付证券 7、房地产投资之利 （1）相对较高的收益水平 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 8、房地产投资之弊 （1）投资数额巨大 （2）投资回报期较长 （3）需要专门的知识和经验 第一章 房地产投资与投资风险3/3 3、掌握房地产投资的风险 1、风险的定义 未获得预期收益可能性的大小 2、风险分析的目的 （1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大？ （2）产生的损失或超过目标收益的可能性有多大？ （3）预期收益的变动性和离散型如何？ 3、房地产投资风险体现方面 （1）投入资金的安全性 （2）期望收益的可靠性 （3）投资项目的变现性 （4）资产管理的复杂性 4、房地产投资的系统风险 （1）通货膨胀风险 （2）市场供应风险 （3）变现风险 （4）利率风险 （5）政策风险 （6）周期风险 （7）政治风险 （8）或然损失风险 5、房地产投资的个别风险 （1）收益现金流量风险 （2）未来运营费用风险 （3）资本价值风险 （4）机会成本风险 （5）时间风险 （6）持有期风险 6、风险对决策影响 （1）令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应 的目标投资收益水平 （2）使投资者尽可能避免、控制或转移风险 了解风险和投资组合 投资组合理论 （2）资本资产定价模型 第二章 房地产市场与市场运行1/4 掌握房地产市场概述 1、房地产市场含义 潜在的房地产买者与卖者，及其当前的房地产交易活动 2、房地产市场运行环境 （1）社会环境 （2）政治环境 （3）经济环境 （4）金融环境 （5）法律制度环境 （6）技术环境 （7）资源环境 （8）国际环境 3、影响市场转变的力量 （1）金融业的发展 （2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 （3）生产和工作方式的转变 （4）人文环境的变化 （5）自然环境的变化 （6）政治制度的变化 4、房地产市场参与者 （1）土地所有者或者当前土地使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 1.建筑师 2.工程师 3.会计师 4.造价工程师或经济师 5.房地产估价师及房地产经纪人 6.律师 （7）消费者或买家 第二章 房地产市场与市场运行2/4 2-1、掌握房地产市场结构与指标 1、房地产市场结构 （1）垄断竞