2014深圳城市风尚商业裙楼营销策划报告（43p）.ppt

2 针对性营销策划报告思路 龙岗中心城概况：深圳八大卫星城市之一，规划建设具有国际理念，配套设施齐全，布局合理，交通系统完善，是龙岗迈向城市化的先行城市！ 1.龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。 2.以居住为核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念，体现在环境、道路、商业、金融、教育、医疗、文化等各项公共设施的规划布局上。 3.龙岗中心城的配套设施起点高，具有高效率的交通系统、高层次的产业结构，深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过，交通非常方便。 重点提示：本项目位于龙岗中心城区，龙岗中心城飞速发展前景为本项目商业带来更多市场机遇。 龙岗中心城商业概况：商业主要以商业步行街形式形成，消费人口近40万，属内动型商业；商业供过于求，商饱为忧，铺满为患；无集中商业，档次较低，商业分区不合理，出现较多以家私、汽配、建材等大型专业市场，尚未成型。 1.龙岗中心城的″商业中心区″，包括了龙城街道办、龙岗街道办范围内，分布在各大型住宅区附近的商业步行街铺，各大型商场和消费场所在内的诸多商圈，消费人口近40万，属于内动型商业。?????????????????? ?2.近年来，龙城和龙岗街道办的商业面积增速过快，超过了正常发展水平，商业供应量与需求量之比，远大于其他街道办。目前，商饱为忧，铺满为患，市场消化能力严重失衡，销售率一般只有约60％。 业态分布特点： 1.没有集中的商业区业态，近年来大型商业如世贸中心和五洲风情MAIL纷纷以低租金引入万佳、天虹等主力店，带动其它铺位的招租。 2.此类大型商城，定位档次差异大，分区不够合理，经营商品高低档次差异大，缺少中档商业进驻，因此一直难以形成有利于消费者集中进入选购的连结成片的“商业区”。 3.从布吉沿深惠路往龙岗镇，105国道两侧多为家私、汽配、建材等大型专业集中市场，由于辐射区域和影响力半径小，始终未成气候。 龙岗中心城发展规划：龙岗中心城定义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次中心”，随着龙岗中心城规划及配套设施的进一步完善和提升，龙岗中心城“城际中心”即将形成，其商业前景巨大！ 在2010年深圳市政府规划中，龙岗中心被定义为深圳辐射“珠三角”东北部城市群的“次中心”，“龙城——龙岗墟”商业区也已定位为深圳4大次级商业区之一，随着政府未来推进关外基础建设，以及连续多年保持高经济增长速度，以带动龙岗全区居民消费支出在不断增加，居民消费结构有明显提升，未来的商业前景十分看好。  “商业中心带”辐射影响半径在十至十五公里的定理，从布吉北部、横岗，直达龙岗、坪地这条“纵向轴”上，目前缺乏一个“中心商圈”。而“龙岗中心城”有奥体中心规划和地铁3号线动工等重大片区利好，又有中心城住宅供应急剧放量，区域人口有望迅速增长的潜因，预计3至5年后，将成为影响广东东部城市群的“城际中心”，而“龙岗老街－五洲风情MAIL－鹏达商业项目”这一商圈，有望成为带旺整个龙岗商业的龙头，形成规模和影响力类似于“东门—人民南商圈”的大型商业核心走廊，即“龙城城际中心商业带”。 项目周边商业概况：商业业态比较单一，偏向中低档次，主要以社区商业为主，商业杂乱无统一规划，缺品牌号召力的主力店支撑。 本项目周边商业主要以周边小区底商和回龙埔综合市场为主，商业业态主要是社区商业，同时由以下区位图可以看出项目周边一公里范围内缺乏具有代表性和亮点的集中式商业，缺品牌号召力的主力店支撑，与项目相隔较近具有较高档次和品牌特征的只有天虹商场。 周边典型商业详细调查： 通过对城市峰尚周边商业市场做详细的调研、分析，了解了周边商业现状、发展趋势以及铺面的租金水平和售价，为本项目商业业态、租金和售价的定位提供依据，以指导本项目销售政策的制定。 下表是对项目周边位于吉祥中路、龙福路、长兴南路、龙平西路主要街道的典型楼盘尚景华园、城市花园一期、欧景城花园、回龙埔综合市场的商家进行详细调研。 租金区间统计分析：周边商业租金40-65元/㎡占比50%， 40元/㎡占比28% ，65元/㎡以上占比22%，商业氛围淡，租金处于较低水平。 通过调查资料表，可将项目周边铺面租金水平分为40元/㎡以下，40-65元/㎡以内和65元/㎡以上，三个租金段位进行占比分析，得出周边商业目前主流的租金现状。 分析： 从所选取的141家店铺租金进行统计分析来看，项目所在片区铺面租金水平主要在40-65元/㎡之间，这个区间的租金水平所占比例将近占到总样本量一半，40元/㎡以下的租金水平占到28%,而高于65元/㎡的租金仅占22%，其中租金最高达到75元/㎡，均是商业发展较成熟和人流集中的社区，而相对远离天虹商场片区商业繁