世联_沈阳铁西红星美凯龙商业项目整体定位报告_151_XXXX年.ppt

沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告 谨呈：红星美凯龙集团 项目研究的工作阶段划分 地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，10分钟可达到沈阳站，5分钟可达到皇姑区等商圈 地块位于铁西区，北二路和兴华街的交汇处。地处体现十字金廊上。 项目总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路，昭示性强，交通便利 项目四至： 东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。 地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。 目标及限制条件 世联对目标的理解 核心问题界定 报告结构 2004年以来，沈阳市GDP年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大； 沈阳市2005年的GDP增长速度16%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业快速发展； 沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。 2008年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业58.2万人，增加0.98%； 2008年非公有制经济为2498亿元，增长17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五规划目标为70%； 十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%； 2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。 辽中城市群的提出将加速“都市融合”的进程，并促进城市间的财富流动 根据沈阳十一五规划，建成沈阳、长春两大综合交通换乘中心，并向周边城市辐射，城际快速交通的建设进一步巩固沈阳区域中心城市的地位 铁西新区规划为“西部工业走廊”，老城区主要承担商务商业及居住功能，本项目处于传统商圈辐射区，处于铁西十字金廊沿线，周边大型居住区众多 滑翔板块：为铁西区最大居住版块。 北部板块：建大以北，兴华街以西为铁西区目前新兴居住区，新项目供应量大，以居住功能为主。 核心商圈：西十字金廊为铁西核心商圈，承担铁西114万人口商务商业配套功能。平日日客流量为10万人次，假日为20万人次。 铁百商圈目前辐射范围为铁西区域，消费人群主要是长期居住的的老铁西，年轻群体多往中街、太原街等市区消费 铁西区目前已经形成了四大商业格局。 铁百商圈商业租赁状况良好，租金最高峰值是兴华街门市，集中商业最高为美凯龙及家具城 未来铁西区商业主要以大型商业综合体为主，本项目规模上优势不明显，应从差异化寻求突破 就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴上的中等规模综合体项目 报告结构 沈阳的四大商圈中，铁西商圈的规模远低于其他商圈，是主要服务与铁西和于洪消费人群的区域级别商圈。 太原街商圈位于沈阳和平区，主要辐射整个沈阳和沈阳周边城市。 中街商圈位于沈河区，中街是东北地区最古老最繁华的步行商业街区.是全国最长的商业步行街。铁百商圈位于铁西区.主要辐射铁西和西部于洪地区的人口。 北行商圈位于皇姑区，辐射人口主要来自皇姑区。 铁西商圈给人的整体印象：乱、杂、差 铁西的整体规划以西部十字金廊为核心主轴，向周边区域辐射，配合五横五纵的区域发展格局 铁西“五横五纵”产业格局，街道化产业带功能细化 西部十字金廊：全长约4公里，是以建设大路为横轴、兴华大街为纵轴的商业街区，以商业、金融业、服务业为主要形态的经济带。 沿线分别以几条街道形成“五横五纵”的铁西服务业产业格局 两大产业带：以现代汽车贸易城和家具建材为龙头的现代商贸产业带。 铁西区以铁百商圈为代表核心商圈，主要以中低档百货为主，正在没落，新的商业中心正在沿兴华街向北向和南向发展 各种大型高档的商业综合体将沿着兴华街向南北方向延伸。 向北： 沿兴华北街的土耳其星摩尔，瑞典宜家居、红星美凯龙。 向南： 沿兴华南街的铁西万达广场、深圳茂业百货。 都将改变铁西的传统商业格局。 项目所在的北二路板块正在由单一商业形态向复合型商圈转变，成为铁西区北部新的商业核心 交通情况：北二路交通便利，5分钟直达太原街商圈。 商业特点：高端汽车销售、汽配市场、家居卖场、MALL百货 发展趋势：未来将形成以汽车、家居、百货为主题的高端消费圈。 报告结构 新天地是上海成功的旧城改造项目，定位为融合国际化休闲、文化、娱乐为一体的一站式商业中心 新天地1997年开始规划改造，先后分别对北里、南里进行改造，通过改变原有的居住价值挖掘其新的商业价值 改造后的上海新天第北里以餐饮、休闲功能为主，南里以购物、娱乐功能为主，成为现代、时尚