中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意-见(2011年版).docVIP

中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意见 （2011年版） 保障性安居工程包括经济适用房、公共租赁房（公租房）、廉租房、限价房以及旧城改造、棚户区改造、国有工矿改造等涉及的相关房产开发等。 一、信贷原则 （一）总体原则 在风险可控、商业可持续条件下择优支持。坚持商业化原则，项目要确保有足够现金流；坚持差异化管理原则，结合各类运作模式特点和各地区实际情况，优先支持现金流充足、资本金比例高、抵押足值的项目。 （二）产品投向 综合考虑当前国家政策导向和商业化原则，我行保障性安居工程信贷以旧城改造项目为主，适度支持经济适用房项目，择优叙做现金流充足的公租房项目，审慎控制廉租房项目。 （三）区域投向 优先支持东部发达地区、省会城市、中心城市的保障性安居工程项目，主要支持直辖市、省会城市、计划单列市的经济适用房、公租房项目。 （四）客户/项目投向 1.对于旧城改造，优先支持具有旧城改造经验的房地产开发企业为主体、位于城市中心地区、商业价值高的项目，鼓励一体化叙做一级（土地开发）、二级（房产开发）联合开发的旧城改造项目。 2.对于经济适用房，优先支持具有经济适用房开发经验的房地产开发企业为主体、政府统一回购、落实本项目土地使用权和在建工程抵押的项目。 3.对于公租房，优先支持配套一定比例商业开发、项目自身现金流满足12年内还款、能够落实有效的土地使用权抵押的项目，审慎支持自身现金流不能保证15年内还款的项目。 4.鼓励择优叙做普通商品住房配建的、现金流能够综合平衡的各类保障性安居工程项目。 （五）担保原则 应按以下顺序设定担保条件：本项目土地使用权和（或）在建工程抵押、其他项目土地使用权和（或）在建工程抵押、第三方保证。对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他抵质押或保证担保，同时采取相应保障性措施。 二、信贷条件 （一）旧城改造（含棚户区改造、国有工矿改造） 1.准入条件 （1）借款人信用评级BB-及以上。 （2）开发资质要求 借款主体为房地产开发企业：借款人或借款人控股股东具有二级资质（含）以上。 借款主体为地方政府融资平台：仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台，借款人具有暂定及以上房地产开发资质，如无房地产开发资质，在和当地监管沟通的前提下可以提供授信。 （3）借款人具备政府许可的旧城改造主体资格。 （4）列入当地旧城改造发展规划的重点投资项目。 （5）和90%以上的业主签订了拆迁补偿协议。 2.资本金比例：最低35%。 3.四证 土地一级开发项目：如在土地开发阶段本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可不作为提款前提条件。 还建开发（保障性安居、安置房建设）项目：四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划拨决定书，其余三证必须齐全。 商业开发项目：四证齐全。 4.担保条件 具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押（不排斥其他押品作为补充），对于政策原因无法办理本项目抵押的，应落实其他土地、房产抵押和（或）第三方保证以及下列保障性措施： （1）一定时间段内以政府有权部门核发“用地许可证”或红线抵押或和国土部门签订三方协议等作为过渡性担保措施。 （2）借款人出具承诺：如贷款项目“地块”取得部分或全部土地使用权证，应立即无条件办理追加土地抵押手续，土地不能抵押给第三方。 （3）除以上过渡性担保方式外，有效担保（其他项目土地和（或）在建工程抵押、第三方保证）金额不低于贷款金额的50%。（以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制） 此外，我行担保条件不得弱于同业。 5.贷款期限：不超过5年。 6.利率定价：原则上不得下浮。 7.其他要求 由房地产开发企业负责一二级联合开发的旧城改造项目，在二级开发前应以自筹资金偿还我行旧城改造（一级开发）贷款，我行可继续提供后续开发贷款支持。 （二）公租房 1.准入条件 （1）借款人信用评级BB-及以上。 （2）开发资质要求 借款主体为房地产开发企业：暂定资质及以上。 借款主体为地方政府融资平台：仅限于支持直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市的市级平台，借款人具有暂定及以上房地产开发资质，如无房地产开发资质，在和当地监管沟通的前提下可以提供授信。 （3）准入城市范围：直辖市、省会城市、计划单列市及我行40个重点城市中的其他城市。 （4）借款人具备政府许可的公租房建设主体资格。 （5）列入当地保障性安居工程发展规划的重点投资项目。 2.资本金比例：不低于20%，原则上应全部以现金出资、不接受以划拨土地估值入账的方式。 3.四证 四证齐全。如项目土地为划拨取得、本地区（暂）不办理国有土地使用权证，国有土地使用权证可以用相应证明文件替代，如国有土地划