沈阳美联大厦项目定位报告_37_XXXX年.docVIP

沈阳美联大厦项目定位报告 PAGE PAGE 37 沈阳美联大厦项目 定位报告 2008年7月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 引言： 3 第一部分：项目概况及周边环境分析 4 1.1地块概况 4 1.2地块经济技术指标 4 1.3周边环境 4 1.4交通状况 5 第二部分：项目所处商圈区域商业分析 6 2．1所属商圈基本情况 6 2.1.1区域范畴 6 2.1.2区域定位 6 2.1.3商圈辐射 7 2.2商业现状分析 8 2.2.1 商业业态分析 8 2.2.2 商圈业种分布 9 2.3区域圈内配套情况 10 2.4区域内典型商业物业 11 2.4.1 千盛百货 11 2.4.2 中兴商厦 12 第三部分：项目定位 13 3.1项目SWOT分析 13 3.1.1 项目优势(strength) 13 3.1.2项目劣势（weakness） 13 3.1.3机会分析(opportunity) 14 3.1.4威胁分析（threat） 14 3.2项目定位分析 15 3.2.1市场定位的决定因素 15 3.2.2项目总体市场定位 17 3.2.2.1市场定位总体思路 17 3.2.2.2 智能Studio写字楼介绍 20 3.2.3产品组合定位 21 3.2.4目标客户定位 22 3.2.5价格定位 23 3.2.6项目品牌运作思路 24 3.2.7项目运营与盈利模式 25 第四部分：产品建议 27 4.1客户如何选择写字楼 27 4.2外立面参考 28 4.3大堂参考 30 4.4户型参考 30 4.5商务会议配套参考 33 4.6其他硬件配套参考 34 第五部分：类比性项目比较分析 35 5.1 海丽德·盛世晶典 35 5.2万达新天地 36 第六部分：项目团队介绍 38 引言： 在前面的项目市场报告的基础上，我们对项目的地块环境、所处商圈、以及竞争项目进行深入研究，并做出最终定位和初步产品建议，为项目公司提供决策参考。 第一部分：项目概况及周边环境分析 1.1地块概况 本项目位于昆山路与长江街交汇处，南临韩式风情商圈西塔商圈，北拥沈阳第三大商圈北行商圈。目前为平整地块，无建筑物；东面为一年多烂尾楼（新世纪酒店），西面是中国石油办公大楼，北面是中国人民财产保险大厦，南面是建材装饰市场，周边多为比较旧的居民住宅。 1.2地块经济技术指标 占地面积 4209.9㎡ 总建筑面积其中 58918.8 ㎡ 地上（计容积率）建筑面积50518.8㎡ 地下建筑面积8400㎡ 建筑密度 小于50% 建筑高度 100米 绿地率 40% 容积率 12 1.3周边环境 1）长江街 项目位于长江街南端临街，长江街是沈阳市最古老的商业街之一，至今已有300多年的历史，已经形成以长江街为主轴的长江街商圈，有着一定的商业市场基础，本项目处于中心附近地段。 2）自然景观 项目马路斜对面有碧塘公园，环境幽雅；北面与沈阳最大自然景观北陵公园遥遥相望；还有位于北陵公园西侧的沈阳新乐遗址，是距今7200多年前的原始社会新石器时代较早的一处母氏族公社聚落遗址。 3）朝鲜族风情街 项目向南紧临西塔,沈阳西塔地区形成已有近百年历史，目前该区聚居着3万多朝鲜族居民，其最重要的标志性建筑西塔街，全长682米，是仅次于美国纽约韩国街世界第二大的朝鲜族风情街。 1.4交通状况 本案所处地块位置为全市交通枢纽、过往车辆众多、交通极为便利，有9辆公交线路可达项目，唯一缺憾项目附近无地铁。 209 209 112 242 248 249 236 293 228 本案 辽大道义 小河沿 新宁保利花园 金山小区 东北汽配 砂阳路 大东门 215 我们的交通 莲花街 第二部分：项目所处商圈区域商业分析 2．1所属商圈基本情况 2.1.1区域范畴 以本项目为核心，长江街为中轴线，东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路，形成一个长江商业圈区域，属于皇姑区比较繁华的区域。 2.1.2区域定位 此商圈属于沈阳市区比较繁华的商圈之一，年代悠久，商业比较成熟。以长江街为中心，政府全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。 长江街商贸区发展规划为：崇山路以北，规划发展软件产业、教育培训、商务酒店等业态；在崇山路