房产参考报告.doc

一、估价的假设 委托方未提供估价对象的国有土地使用证，估价人员对估价对象周边环境进行现场勘查后作出如下假设：估价对象为出让性质商业用地，最高出让年限为40年，并假设建筑物建成前一年取得土地使用权。若宗地性质、用途及使用年限与本次评估假设有出入，则以证载信息为准，其评估价值亦作相应调整。 三、变现能力分析及风险提示 变现能力是指假定在估价时点实现变现实影响变现能力的因素。主要如下： 估价对象的通用性分析： 估价对象的独立使用性分析： 可分割转让性分析：根据合法用途、产权状况、使用功能，估价对象可分割转让性较差。 快速变现价值分析：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度，预计估价对象可实现的快速变现价值低于市场价值。 综上，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受限及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。 估价对象土地基本状况： 委托方未提供估价对象的国有土地使用证，估价人员对估价对象周边环境进行现场勘查后作出如下假设：估价对象为出让性质商业用地，最高出让年限为40年，并假设建筑物建成前一年取得土地使用权。若宗地性质、用途及使用年限与本次评估假设有出入，则以证载信息为准，其评估价值亦作相应调整。 估价人员现场勘查估价对象所占宗地四至：　　　 估价对象所占土地平整，地势平坦，形状规则，无不良地质条件。 开发程度为“六通一平”（通路、通电．．．．．） 区域状况： 基础配套设施：达到“六通一平” （通路、通电．．．．．） 价格定义 ．．．．．估价对象于估价时点，采用公开市场价值标准而确定的客观合理价格（包含二次装修价值）。 依据： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 《司法鉴定程序通则》（司发通［２００１］０９２号） 技术标准： 《房屋完损等级评定标准》 区域位置 交通便捷 公共服务设施和基础服务设施状况 估价对象周边有．．．． 估价对象基础设施为“六通一平”．．．．． 自然与人文环境状况 市场比较法： 选取可比实例 实例项目 估价对象 实例Ａ 实例Ｂ 实例Ｃ 名称 位置 交易时间 建筑面积 用途类型 交易价格 区 位 状 况 距市级商服中心距离 商业繁华度 交通便捷度 中心距火车站距离 中心距汽车站距离 公共配套设施 基础设施完备度 环境状况 景观状况 人口流量 实 物 状 况 临街条件 建筑结构 建筑年代 装修程度 物业管理 店铺分布状况 房屋布局 层高 所在楼层 停车便利度 距公交站点状况 权益状况 土地剩余使用年限 规划限制 土地性质 有无租约限制 交易情况修正 市场状况修正 区位状况修正 ．．．．．区位状况包括： Ａ、距市级商服中心距离：以估价对象距市级商服中心距离为标准，每相差０.５千米修正１％，若可比实例与市中心距离小于此标准，则可比实例指数高于１００，反之，低于１００。估价对象与市商服中心距离约为０.６千米，可比实例Ａ、Ｂ、Ｃ距离市中心距离分别为．．．．，则修正系数分别为．．．．． Ｂ、商业繁华度：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象等级为100，每个等级修正5%，若可比实例商业繁华度优于此标准，则可比实例指数高于100，反之，低于１００。估价对象商业繁华度较优，可比实例商业繁华度均为较优，故可比实例A、B、C修正系数分别为．．．．． Ｃ、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不甚便捷、不便捷五个等级，以估价对象等级为100，每个等级修正3%，若可比实例交通便捷度优于此标准，则可比实例指数高于100，反之，低于１００。估价对象交通较便捷，可比实例交通便捷度均为较优，故可比实例A、B、C修正系数分别为．．． D、距火车站距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价对象等级为100，每个等级修正2%，若可比实例距火车站距离优于此标准，则可比实例指数高于100，反之，低于１００。估价对象距离火车站距离一般，可比实例距离火车站距离均为一般，故可比实例A、B、C修正系数分别为．．． E、距汽车站距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价对象等级为100，每个等级修正2%，若可比实例距汽车站距离优于此标准，则可比实例指数高于100，反之，低于１００。估价对象距离汽车站距离一般，可比实例距汽车站距离均为一般，故可比实例A、B、C修正系数分别为．． F、公共配套设施水平：分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，以估价对象等级为100，每个等级修正1%，若可比实例基础设施状况优于此标准，则可比实例指数高于100，反之，低于１００。估价对象．．．．． G、基础设施完备度：分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，以估价对象等级为100，每个