第1章房地产概论.ppt

物业 （Estate Property ） 已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关的场地。 区别：房地产是指形成于生产、流通、消费的整个过程中的房地产产品，是土地及其定着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称；而“物业”则是指进入消费领域的房地产产品，从房地产全寿命管理的角度而言是进入“售后服务”的房地产。 2、房地产的构成 房地产是一个由房屋(房产)和土地(地产)所组成的综合物，房屋与土地反映着房地产在物质方面的属性和形态，而房产与地产又是房地产在经济方面以商品形式的体现。 (1)物质形态构成 土地(建筑地块) 、房屋(建筑物) 、房屋附属设备 (2)经济形态构成 房地产产权及其权属关系 3、房地产市场体系 4、房地产价格? 4、房地产价格 房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于3个条件： 有用性、稀缺性、有效需求。 （1）房地产价格的特征 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质是房地产权益的价格 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 房地产价格是在长期考虑下形成的 房地产价格的高低，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。而且，影响房地产价格的因素极其复杂、难以把握。 6、房屋租金及其种类 房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金根据其确定的依据不同可以分为不同的租金形式：市场租金、商品租金、成本租金和福利租金。 房屋租金是房屋价值的一种表现，是分期、分批出售房屋使用权的价格形式。房屋租金的构成一般应包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、利润、地租8项内容。同时，形成市场交易价格的租金还要考虑具体房屋建筑的所在朝向、层次、供求关系等。 房屋租金的种类 福利租金也称为标准租金，是地方政府根据房屋所在地区的社会经济发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金水平，一般以上述租金构成的前3项为测算的基础，即折旧费、维修费和管理费。 成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，主要由上述租金构成的前5项组成，即折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金。 商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交换收益的房屋建筑的出租价格，它是在由成本租金加上保险费、地租和利润等8项因素构成。 市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地社会经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。 房地产行业的地位： (1)房地产业是国民经济的基本承载体 (2)房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用 (3)房地产业对建筑业的带动作用 (4)房地产业对建材、冶金、化工、机械等产业的带动作用 (5)房地产业对金融业的推动作用 (6)房地产业在国民经济中其他方面的作用。 案例阅读 猪通过勤劳致富有50元钱存在老鼠开的钱庄里。 猪打算拿这50元钱建一个小窝，大概要花20元买地，花30元搭窝。 王八是搞工程的，他想在猪身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的狐狸想办法。 狐狸说：这好办。于是找来管地盘的狼，和开钱庄的老鼠一起来商议······ 结果王八从老鼠那里借来200元，用100元的高价买了狼的地（土地当然由狼说了算！狼同时答应土地不会卖给猪，也不允许猪来买土地自己盖猪窝！！！），花了30元把猪窝盖好，给了狐狸50元咨询服务费。 猪没有地又买不着地来建一个小窝，只好求王八把窝卖给它，王八要价500元，老猪说只有50元买不起！ 这时狐狸说服猪去向老鼠借钱，老鼠答应借500给猪，前提是要他连本带利还600元，可以分10年还清，并且产权证拿来抵押。结果成交。 猪到最后花了600元买来了猪窝，比他原来的计划高了11倍，猪努力了十年去挣钱还贷。 在这场交易里面，狼，老鼠，狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制！ 为了住上一个小窝，更多的猪都去贷款买房子了······ 这时候，当商人的驴看到有机可乘，到老鼠那里贷了好多好多的款，把王八盖的房子都买下来，然后以更高的价格卖给了猪。 猪的还贷期就越来越长，吃的越来越差，小猪崽子也不敢生了。 由于猪的数目越来越少，狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了，非饿死不可，于是开始调控，不让老鼠再借钱了。 但是王八太贪心，没有停止盖房，并把自己挣的钱和贷的钱全投入生产了。 驴手上的猪窝囤积的很多，卖不动了被套牢了。 结果，老鼠，王八，还有驴都挣了好多的猪窝。 钱到最后集中到狼手上。如今，谁