碧桂园土地拓展如何寻找劳斯莱斯的土地课件.ppt

2、市场调研：改善型（大户型）产品普查 1 2 产品 普查 6 5 产品 产品 与精工 对比 产品 特征 产品 总价 规划 套数 面积 3 4 推出 类型 8 7 剩余 套数 时间 内部资料 严禁外 产 品 普 查 八 要 点 侧 重 产 品 设 计 及 特 点 首期开盘时间 —— 累计销售 —— 内部资料 严禁外传 │ 33 2、市场调研：有钱人居住小区360°对比 （1）、当地有钱人居住的小区与目标地块基本数据及区位对比 区位 对比 对比项目 占地 竞品 113220㎡ 目标地块 205395㎡ 容积率 建筑面积 每亩地价 楼面地价 当前售价/定价 首期开盘时间 累计销售 待开发 售 售 待销 +销 3.37 43万㎡ 150万 890.21元/㎡ 4800元/㎡ 2012.12 372套 2308套 1.71 33.82万㎡ 75万 683元/㎡ 5608元/㎡ —— —— —— 周边配套 ☆☆ 自然景观资源 ☆☆☆ 开发商品牌 ☆☆☆ 区内园林环境 ☆☆☆ 2、市场调研：有钱人居住小区360°对比 （2）、当地有钱人居住的小区与目标地块结论对比 评价项目 交通区位 周边配套 自然景观资源 开发商品牌 规划 区内园林环境 区内配套 户型点评 竞品 凤凰山主干道 凤凰山成熟配套 无 无 无特色 无特色 双语学校 单一 备注： ☆☆☆:优于竞品 目标地块 明湖片区明湖路 明湖片区配套待完善 明湖湿地公园 我司 英伦风格 独特园林景观 幼儿园 丰富、实用 ☆☆：与竞品持平 ☆：略逊于竞品 对比结果 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆☆ 内部资料 严禁外传 │ 34 内部资料 严禁外传 │ 35 2、市场调研：有钱人居住小区360°对比 （3）、当地有钱人居住的小区实景 内部资料 严禁外传 │ 36 规划套数 整体去化率 户型 5房2厅2卫 面积 158㎡ 总价（万元） 123 套数占比 5% 4房2厅2卫 137㎡ 116㎡ 106 90 7% 11% 3房2厅2卫 3房2厅1卫 100-107㎡ 87-90㎡ 78-84 68-70 31% 36% 2房2厅1卫 77㎡ 60 10% 2、市场调研：有钱人居住小区360°对比 结论：主力产品是什么？总价是多少？ 项目名称 户型图 建筑面积 单价/总价 梯户比 层高 首层架空/大堂层高 电梯品牌 客厅朝向/面积/开间 南向房间数量 其他 对标结果 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ 内部资料 严禁外传 │ 37 竞品户型 143 62 一梯三户 2.9 6 三菱 东南向 2 不带装修 精工户型 140 50 一梯两户 2.9 6 三菱 南向 3 带装修 2、市场调研：有钱人居住小区360°对比 （4）、当地有钱人居住的小区产品分析 3、访谈：访谈对象的选择 （1）. 选取原则——无利益关系 政府招商引资领导对于市场的评价？ 构成竞争关系的同行评价？ 需谨慎 客观看待 （2）. 访谈哪些人 目标客户：私企业主、公务员、银行VIP客户、中高端车主 同行：营销经理、销售冠军、代理公司顾问、二手中介 内部资料 严禁外传 │ 38 内部资料 严禁外传 │ 39 目标客户 3、访谈：访谈对象的选择 （３）. 如何找到这些人 商会、税务部门 ? 了解私企业主 银行、理财机构 ? 了解大额资产、大额存款人群 4S店、车管所 ?