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民宿专题研究 1.民宿背景分析篇 1.1 民宿概述 广义：①.利用自有住在空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营提供住宿、餐饮等服务场所。 ②.强调产权的自由性和经营的副业性。 狭义： ①.除了一般常见的饭店以及旅游之外，其他具有独特吸引力的小型旅馆住宿接待设施； ②.强调的是主题的特色性，在我国一般指的是广义的民宿。 小规模 个人经营 别有特色的家庭旅馆 日本 以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所 台湾 为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所 其他 利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、环境资源及农林渔木生产活动的基础上 民宿特点总结 规模小 房间数一般在50间一下，多为民居改建而成 价格差异大 价格区间根据不同定位，分低、中、高端不同等级，差异较大 有特色 在建筑、装饰与服务上都是更多体现当地文化，供游客欢聚、分享的公共开放空间。 1.2 民宿特点 主要类型 1.3 民宿类型 境外民宿发展历史较为久远，并逐渐由依托景区发展升级为民宿自身成为旅游吸引物的特色；目前，国外民宿正向专业化、高端化的趋势发展。 1960年 1970年 1980年 1990年 2000年 目前 英国出现BB型（bedbreakfast）家庭旅馆，被称为最早的民宿 台湾因景区发展迅速，住宿设施不足，民宿应运而生 美国民宿以家居式/青年旅舍的形式存在。 发过台湾修订法规，对民宿的设立标准进行规范。 台湾、英国等地区成立各类协会部门，引导民宿发展。 由于全球化的发展，国外的民宿向专业化，高端化方向发展 地区 发展特色 开发方式 欧洲地区 以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地； 优先保护农舍，结合农庄开发，采用副业形式经营； 亚洲地区 以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表； 不同主题风俗的民宿类型成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、高服务化的趋势； 美洲地区 美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点； 以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对低廉； 1.4 境外民宿的发展 1.5 国内民宿的发展 国内民宿处于起步阶段，家庭旅馆式民宿成为旅游景区的一大特色；社会投资逐渐进入民宿行业，“洋家乐”等特色民宿崭露头角，颇受游客欢迎。 20世纪80年代末 2003年 2010年 目前 开始发展，起初由当地自发创办以迎合游客 “家庭旅馆”这一概念引入中国； 家庭旅馆缓解了旅游旺季住宿的紧张困境。 直到上海世博会的来临，这种住宿形式才得到更多的关注。 在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已成为当地一大旅游特色； 投资家庭旅馆也成为热点； “洋家乐”等特色民宿受人欢迎。 2.民宿开发研究篇 2.1 开发条件 民宿开发需要良好的资源环境，从依托景区到挖掘自身旅游资源吸引力，创造民宿个性特色的吸引力资源是其开发成功的首要条件；其次，外部资源包括区位、政策都是良好的推动力。 首要条件： 周边或者自身拥有极具吸引力的旅游资源，可以吸引大量的游客； 优美宜人的气候环境，适合游客居住逗留。 次要条件： 良好的区位条件，抵触热门的旅游区，便利的交通路线上； 鼓励性的政策，政府对民宿鼓励性开发； 巨大的客源市场，能满足民宿发展需求。 首要条件： 旅游旺季时住宿设施紧张； 拥有独特的居民建筑群。 2.2 市场特征 民宿是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性成为吸引力。 2.3 运作模式 民宿开发可以分为自发型、协会型、政府主导型、企业主导型四种运作模式；其中，自发型模式较为传统，但其创新力较强，企业主导型则逐渐向高端、精致化方向发展。 开发 模式 开发方式 定位 资金来源 各利益主体的职责 典型代表 本地居民 政府 协会 开发商 外来居民 自发型 居民依托自家房屋自发开发民宿 副业 业主 开发、经营 管理、推广、协调 —— —— 租赁开发/经营 丽江古城民宿、洋家乐 政府主导型 政府统一引导当地居民改造自家房屋，开发民宿 副业/主业 业主+政府 开发、经营 编制规划规范；提升从业者素质；市场监管；营销推介；利益协调 —— —— 租赁开发/经营 北戴河民宿 协会型 业主（村委）成立民宿协会，自行开发管理，居民以服务入股 副业/主业 业主+协会+政府 开发、经营 引导、规范、协调 组织开发、管理、推广 —— —— 桐庐民宿 乡村农家乐 企业主导型 开发商租赁或购买村落房屋，整体开发，独立或分散经营 主业 开发商 参与服务/经营 引导、规范、管理 —— 开发+经营 二次开发/经营 较场尾民宿、莫干山民宿 2.4 民宿评选标准及技术规范 2.5 产品模式 民宿产品构成包括基本产品、特色产品及相关