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写字楼基本概念
买写字楼关注点:车位、纯写字楼性质、层高、防范贬值、朝向光线好、交楼时间、物业、安静、交通好。配套设施设备。
5A;;OA: 办公自动化系统; CA:通讯自动化系统; FA:消防自动化系统 ; SA:安保自动化系统; BA: 楼宇自动控制系统。
写字楼功能构成
1.?收益部分:?
可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营,但大多向专门经营者出租,收取租金。?
2.?非收益部分(公摊):?
指大楼内部用房和免费公用房,包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。这部分的总面积小于出租部分,但种类之多、功能之复杂,远远超出出租部分。?
提示:业主往往较重视收益部分,实际上现代办公楼的管理系统比较复杂,需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。
3.?常见的公摊部位?
??首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道;
各层电(楼)梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井;各层空调机房、弱电小室、杂物间;
各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房;消防控制中心;?
??套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙(包括山墙)及外墙墙体水平投影面积的一半;?
??屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房;所有的物业管理用房和行政管理用房(含地下部分);?
??地下部分:电话间;风机房;冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室;中水站房;消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。?
5.?使用率:?
所有的公摊一般情况下,写字楼的使用率不会超过70%;注意:并不是使用率越高越好,真正高档写字楼是只租不售的,服务内容全面广泛、硬件设施标准高,因此公摊也较大,使用率只能做到60~65%,个别项目的使用率小于60%。?
标准层平面
?
通常包括办公空间和公共走道、楼梯等
1.?标准层平面包括:?
电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。(核心筒)
标准层制约因素:?
自然采光的制约:单面采光的办公室进深不大于12米;双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。?
防火分区的制约:?高层一类建筑,每层每个防火分区最大允许面积1000平方米,设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。???
安全疏散最大步行距离的制约:房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离;位于两个安全出口之间的房间为40米;位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。?
2.?核心筒概念:?
核心筒主要承担的功能有:
生活功能(卫生间、开水间等)???
流线功能(电梯厅、走廊、楼梯间等)???
设备功能(空调机房、管道井等);?
核心筒的设计的重点在于:?
向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下,核心筒大约占标准层面积的20-30%(日本参考值)和18-25%(国内设计参考值)。
3.?各部分的指数指标
走道:?
双面布臵房间的走道净宽度不小于1.6m?单面布臵房间的走道宽度不小于1.3m??
开水间?
开水间面积不应小于6平方米,配置:开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。
卫生间:?
配置:前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等?
4.?人均面积指标?
此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。???
平均人员密度指标=平方米/每办公人员???
欧美国家为15平方米/每办公人员?
?日本过去为3-10平方米/每办公人员,目前是12-13平方米/每办公人员???
国内:8-12平方米/每办公人员
标准层剖面
?
1.?层高:指的是下层板顶至上层板顶的高度,包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸;?
2.?净高:指的是下层板顶到吊顶的高度,标准层吊顶的有效高度为2.5—2.7米。?
3.?决定吊顶内部高度的因素?
结构楼板及梁所占的高度;?
空调主干管的高度及位置:空调主干管的高度要包括保温层的厚度,而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理;???
消防喷淋管的设置:消防喷淋干管可以穿梁,在梁上预留套管。???
电缆桥架高度及位置:写字楼中电缆很多,往往需要设电缆桥架,电缆桥架的位臵需避开风道、灯槽等。?
照明灯具深入吊顶的高度:写字楼往往采用成行的内嵌式灯具,通过灯下的隔片散光,使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度,而且有可能与风道相重叠。
吊顶的构造高度:包括吊顶龙骨高度,吊顶本身有时还具有基层和表层,而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。?
除上述之外,还应考虑吊顶内部检修和施工误差,通常留5CM的余量。?
四、智能化系统(3A、5A、7A)?
1.?智能化构
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