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3、户型研判之外在因素——姑娘成长在一个什么环境的家庭？（位置、朝向、景观等） 我的 理解 一个海边的楼盘，有一种户型本身无可挑剔，全世界最好，但是，她只能看到前面住宅的窗户或是山墙，另有一种户型本身全宇宙最烂，但她三面观海，你选哪个？答案：我选一块板砖，然后找到设计师，照脑袋我一砖拍下去！ 最优的户型，是在平面布局、总平位置、景观利用、朝向选择四个因素之间，依据楼盘特征选择一个最为合理的平衡点，合理取舍后而创造的户型。 优秀的户型，不仅仅是户型本身！ 最好的户型、最优的景观、最佳的朝向、最美的环境，这种产品有，但属极其稀缺理想产品，假如你和比尔·盖茨一样有钱，你可以买一个海岛，盖一栋别墅，那么，你的美好的愿望就实现了！ 户型相对于交通核心的位置， 交通的便捷性，安全性 在一个平面层了里面与其他套型的关系： 有无遮挡、干扰、对视等 与户型定位相适应的公供交通面积 朝向 间距、通透性 资源利用：自然资源、中庭资源 周边环境：视觉、污染 标准层 布局左右 户型平面 融合方方面面因素的户型 便是优良户型 总平规划 决定 户型布局 所处位置决定户型格局 遮挡 干扰 对视 便捷 安全 公摊 置业顾问建筑知识培训 目录 第一部分、房地产开发流程 第四部分、建筑风格初步认识 第二部分、阅读总平 一、相关名词 二、初步研判 第三部分、阅读户型 一、住宅结构类型 二、户型相关名词 三、优劣分析 第五部分、常用房地产交易相关名词解释 “五证两书一表”贯穿整个开发主线： 前期定位 方案设计 方案审批 约3个月 施工图设计 相关部门报批 约3个月 预算 招标发包 约1个月 多层封顶约6个月 高层四层约8个月 多层约6个月 高层约18个月 第一部分、房地产开发流程 一、相关名词 用地红线 建筑退线 坐标 标高 建筑层数 容积率 建筑密度 建筑面积 绿地率 日照间距 建筑间距系数 第二部分、阅读总平 二、初步研判 1、资源利用如何？是否具备产品均好？ 2、是否有标杆产品？ 3、朝向、功能布置是否合理科学？图面表现怎样？ 相关名词之： 用地红线：政府审批的土地使用范围界定线。 建筑退线：退离建筑红线后的建筑控制线。 坐标：用一组数字代表纬度（北或南）和经度（东或西），以确定物体的精确位置。 标高：标高表示建筑物各部分高度。标高分相对标高和绝对标高。 栋号与层数 一、相关名词 相关名词之： 风玫瑰与指北针：在极坐标底图上点绘出的某一地区在某一时段内各风向出现的频率或各风向的平均风速的统计图。指北针绘出北向的位置。 经济技术指标： 容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度：用地内各类建筑的基底总面积与用地的比率。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。总建面积是所有建筑物总面积之和。 绿地率：用地范围内各类绿地的总和与规划用地的比率（%?）。 绿化率是一个相对广泛而宽松的概念。 相关名词之： 日照间距与日照间距系数： 日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。日照间距系数是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 日照时间的长短，是由房屋和太阳相对位置的变化关系决定的，相对位置以太阳高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理纬度、建筑方位以及季节、时间有关。通常以建筑物正南向，当地冬至日（大寒日）正午十二时的太阳高度角作为依据。 根据日照计算，我国大部分城市的日照间距约为1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地区日照间距越小，往北则越大。 冬夏季太阳高度角变化 南北太阳高度角变化 南 北 日照间距 总平研判之： 1、印象： 几何构图美感 配色 园林 渲染 二、总平初步研判 总平研判之： 2、实质： 技术科学性（功能分区、交通体系、平面布局等） 均好 资源利用充分 资源分配合理 标杆产品 均好产品 标杆产品 核心内部资源 核心外部资源 外环交通体系，人车分流 海景引入，实现资源利用最大化 主出入口 幼儿园 会所商业 总平研判之： 3、对比： 核心内部资源无法得到充分的利用，景观资源无法均衡分配。 一、住宅相关专业术语 建筑结构 住宅类别 塔楼 板楼 复式 跃式 错层 开间 进深 动线 第三部分、解读户型 三、户型研判 1、项目定位 2、总平位置、平面布局、空间尺度 3、健康、创新 二、看懂施工图 结构类型 尺寸 符号 标注 等 专业术语之建筑结构：砖混结构，框架结构，框剪结构，剪力墙结构 砖混结构 优点：造价低，房间内部无凸梁凸柱，方正实用。缺点：抗震性能差，浪费宝贵耕地