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某宗工业用地出让的土地使用权年限50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为7%。试求对基准地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格。 高层建筑地价分摊 按房地价值分摊 按土地价值分摊 按建筑物面积分摊 （一）按照建筑物面积分摊 按照建筑物面积分摊，是根据建筑物各部分的建筑物面积占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。 （二）按照房地价值分摊 按照房地价值分摊是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。 （三）按照土地价值分摊 按照土地价值分摊，是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。 某部分分摊的土地面积=土地总面积×该部分占有的土地份额 某部分分摊的地价数额=土地总价值×该部分占有的土地份额 =该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 六、计算各宗地土地价格 1、一面临街矩形土地 路线价2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元 （二）运用举例 某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。其相邻临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，根据四三二一法则，总价为多少万元？ V（总）=路线价*累计深度价格修正率 =121.92×70%=85.344 假设标准深度为20米，已知面积为200平方米的标准宗地总价为30万元，利用四三二一法则可以得出其相邻临街深度为30米、面积为180平方米的矩形土地价格约为（ ）。 A、27万元 B、25万元 C、21万元 D、20万元 C 重叠价值估价法 u0 u1 d d0 d1 （高价街） （低价街） 【例题】图中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2500元／㎡，后街路线价(土地单价)为1500元／㎡。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。 解：? 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下： 前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价+后街路线价)× 总深度= 2500/(1500+2500) ×30=19m 3、街角地 A B u0 u1 V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率 4、特殊形状土地 u A B C f d h－三角形土地价格修正率 例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地 ，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。 路线价 1000元/平方米 80英尺 图 4 70英尺 A B C 该宗土地的总价=1000×90.9% ×63%×70 ×80÷2 =1603476（元/平方米） A B C D ?ABC土地价格= ?ABD土地价格－ ?ACD土地价格 4、特殊形状土地 A B C D E F G H 梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格 4、特殊形状土地 小结 路线价法是根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。路线价法的应用包括划分路线价区段；设定标准深度；选取标准宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街各宗土地的价格。 运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。距离街道越远、土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。距离街道深度对土地价格的影响程度用深度指数表示。详细反映深度对土地价格影响程度的表格，就是深度指数表。 路线价法在中国适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价，具体应用时可借鉴欧美国家经验的基础上，结合中国国情进行。 基准地价评估 一、基准地价的概念 以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 土地级别 综合 住宅 工业 毛地 熟地 毛地 熟地 毛地 熟地 一 ? 8798 ? ? ? ? 二 ? 6225 ? 6225 ? 7055 三 ? 4565 ? 4565 ? 4565 四 ? 3320 ?