二手房交易(整理).docxVIP

PAGE 29 二手房交易必读！！！ 一、前期尽职调查 （ 一）如何选房 1、考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平; 2、供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅； 3、了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。； 4、了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用； 5、确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题； 6、了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。 （二）如何 看房（咨询及验房） 1、房屋手续是否齐全：查看房产证，土地证，个别地区还有契税证；卖方人个人信息：身份证、户口本等 2、验明产权是否明晰无纠纷，防止一房两卖：注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押、查封、离婚析产、继承、共有权人状况；到房地产管理部门查验《房屋所有权》证件的真实性、完整性、可靠性，全部产权、部分产权、有无抵押、可否正常交易过户等。 3、交易房屋是否在租：须注意：买卖不破租赁！ 4、土地情况是否清晰：是否有土地抵押，查封等； 5、市政规划是否影响：是否在动迁红线内； 6、房屋是否合法：不要有违规搭建等，无法办理过户； 7、单位房屋是否侵权：福利分房（房改房、安居工程、经济适用房）不可交易； 8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）； 9、中介公司是否违规：选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等，必须提供中介及交易双方费用清单！！！ 验中介证件：提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、银行开户许可证、法人证、法人身份证、最重要：房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书、房主与中介公司签订统一规范的《委托代理合同》等） 10、合同约定是否明确 （重要条款、违约赔偿责任等） 11、所有证件需索取复印件留存！ 二、具体交易流程（步骤/方法）1 1、签合同 　　卖方提供了房屋的上述合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，但不建议缴纳定金，一旦违约买方受到意外损失！！！买卖双方签订《房屋买卖合同》(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、付款方式、房屋交付时间及交付方式、户口迁出、产权办理、违约条款等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的《房屋买卖合同》（事先发过来爸爸先审议条款）。3 2、办理过户 　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 3、立契 　　房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。5 4、缴纳税费 　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6 5、办理产权转移过户手续 　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取《房屋所有权证通知单》到发证部门申领新的产权证。7 6、银行贷款 　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理公积金或商业贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8 7、打余款完成交易 　　买方领取《房屋所有权》证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。注意：首付款一定付给（卖）房主，并出具发票和收款收据！！！切忌：中介机构收取！！！ 三、注意事项 1、房屋产权是否明晰 　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 土地情况是否清晰 　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 交易