房地产开发流程跟纳税检查重点分析解析资料教材.pptVIP

房地产开发流程跟纳税检查重点分析解析资料教材.ppt

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房地产开发流程及纳税检查重点分析 龙岩市中远房地产--西邦 * * * * 企业将有偿获得的毛地,经过拆迁安置,“三通一平”或“七通一平”后,形成熟地,直接对外有偿转让、出租给其他单位使用,这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指:水通、电通、路通,场地平整;所谓“七通一平”是指:给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。 土地的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物,开发完成后,作为商品作价出售或出租,或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。 * 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。 代建工程的开发 经营的特点 1.开发经营的计划性、合法性 2.开发经营业务的复杂性 3.开发建设周期长,投资数额大 4.经营风险大 * 房地产开发的基本流程 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及企业审批 3.项目规划 4.土地使用权取得 5.征地、拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 * 房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌,取得《中标通知书》后,即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前,房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后,手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。 中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门,但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 前期手续办理,最重要的是要取得以下四证: 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建设项目开工许可证》 * 取得计划部门审批意见: 根据《中标通知书》、《履约保证书》,向市发改委提交《项目意见书》,取得审批意见; 提交项目可性行研究报告,取得《建设项目投资计划书》。 主要取得两证: 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 取得规划部门审批意见: * 取得土地部门意见: 取得《建设用地许可证》后,向土地储备中心缴清土地价款,到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。 取得建设主管部门意见: 《建设项目开工许可证》 * 土地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地使用权出让:土地使用权出让,一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>(国土资源部令第11号)明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上的意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 * 协议方式出让: 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:工业用地;政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;属急需或特别鼓励发展的项目用地;政府以土地入股合作的项目用地。 土地使用权出让金的收取: 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 土地使用权转让: 土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合有关条件。 * 竣工验收:竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收;按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。 预售许可证:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市商品房预售管理办法》,商品房预售应当符合下列条件: A、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; B、持有建

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