上海静安南京路战略规划(8)(1).docVIP

上海静安南京路战略规划 一、政府希望达到的目标 ? 1.目标 静安南京路在未来5～10年，明确定位赶超纽约、伦敦、巴黎、东京等代表性的国际大都市的中心城区，塑造体现上海建设现代化大都市和国际经济中心城市的‘魅力之心（Charming Heart of the City）’。至2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。” ? 2.?五大区域划分（图略） 根据《静安南京路发展规划》，静安南京路将分为五大功能区，具体说来，即：信息传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区。 ? 第一大功能区为石门路地区，具体指东起成都北路、西至茂名北路，这里将成为文化传媒、公共活动和综合服务区。 第二大功能区为梅泰恒地区，以梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心，形成商务办公、时尚休闲、品牌购物中心区。 第三大功能区为上海展览中心地区，以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。 第四大功能区为静安寺地区，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，这里将成为商业购物、公共活动、办公酒店区。 第五大功能区是协和世界区，位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，以建设中的协和世界广场为中心，形成主题休闲娱乐式商业、办公、住宿综合区。 ? 二、静安南京路自身现状分析 ? 1.基础商业设施、景观、宾馆酒店等现有资源分布（图） 2.静安南京路经济发展状况 在过去的5年中，上海市国民经济持续增长，带动了静安区区域整体经济实力的稳步上升。2005年，全区实现商业增加值27.38亿元，较上年增长了11%。商品销售总额560.9亿元，较上年增长了14.2%，年均增长15.5%；社会消费品零售总额138.7亿元，较上年增长了9.4%，年均增长16.2%。其中，吃的商品零售额46.4亿元，增长34.9%；穿的商品零售额38.5亿元，比上年下降5.3%；用的商品零售额53.8亿元，比上年增长4.1%。 ? 3.交通状况 静安南京路地区有14条南北向支马路和8条东西向支马路，有12条双向行驶车道，7条单向行驶车道和8条非机动车道。 地铁二号线在南京西路沿线设有静安寺站、石门一路站，其延伸段将分别连接两个国际机场。静安区在未来将建设四条南北向地铁线（M2、M5、M6、M7），分别与现在的地铁二号线自东向西纵横相交。该地区设有12个公交站台，38辆公交车辆在此停靠，另有9辆公交车辆途经该地区。 但实际的情况是在多个路段经常出现拥堵，严重影响人们的出行。 ? 4.人口状况及消费者状况 静安南京路地区人口结构呈现“三多四高”的特点，即：知名人士多，港澳台、海外人士多，干部、知识分子多；另外人口具备高学历，高收入，高智商，高科技的特点。 2005年，上海市人均可支配收入为18,645元，比上年增加11.8%；人均消费支出为13,773元，比上年增加9.0%。从消费支出结构上来看，在对食品需求增长的同时，居民对文化娱乐、居住条件等软性消费和文化、服务消费方面的需求也在增长。 静安南京路高档商业购物场所的主要客户群为外籍人士、上海高级管理人士和公司白领，以及江浙富豪三大类。25岁—-30岁的年轻人是沿街消费的主要群体，40岁以上的人群具有一定的经济实力，也是构成沿街消费群体的主要部分。信用卡消费占80% ? 5.商家之忧和政府的难处 商家之忧： 在如此密集的地区，开这么多定位相同的高端Mall，竞争压力是否会加剧 周边环境，特别是支路和弄堂里的环境 交通环境 政府之忧： 来自上海市其他商业圈的竞争压力，不希望同质化竞争 优质商业载体不足，未来这几年如何“腾笼换鸟”，是静安区占领并守住商业制高点的关键。 如何在三、五年内改善软环境，提高软实力 三、静安南京路与上海其他商圈比较分析（淮海中路、徐家汇、静安南京路、黄浦南京路） ? 1.?销售业绩、收入对比 静安南京路在4个商圈中的零售额是最低的,且自2000年以来,黄浦南京路所在市区的区增加值增速明显高于其他三个地区.(具体数据略) 且自2001年，黄浦区投资180亿进行黄浦南京路及周边地区的规划改造，力度很大，初显成效，对作为邻居的静安南京路构成了直接的威胁。???? 2.定位、风格对比 淮海中路时尚、高雅； 黄浦南京路拥有旅游资源（外滩），大气、时尚； 静安南京路商务气息较浓； 4个商圈的定位基本相同，中高档，但是定位实际上比较模糊。 ? 四、静安南京路与国际著名商圈的比较分析 ? 主题、风格 法国巴黎香榭丽舍大街 ???????????????关键词：文化情调金碧辉煌 美国纽约第五大道??????????????????? 关键词：时尚大气 英国伦敦牛津街???????????