上海五角场万达广场商业项目考察调研案例研究.pptVIP

——Copyright ? 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page* ——Copyright ? 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page* 地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 商业项目考察调研案例研究 上海五角场万达广场 德思勤 2010年02月12日 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 上海五角场万达广场 项目档案资料 区位 五角场城市副中心是上海城市规划确定的四大城市副中心中最大的一个，也是上海东北部地区最大的公共活动中心和交通枢纽；五角场同时也是上海商业“十一五”规划确立的十大市级商业中心之一。 作为城市副中心而兼有市级商业中心地位的区域，全上海仅有徐家汇和五角场两处，因而具有很强的稀缺性。 上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。 杨浦区功能分区规划 城市副中心、市级商业中心、上海第二大商圈 上海五角场万达广场 项目档案资料 交通 东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。 周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。 相邻主要道路上有多个公交车站，32条公交线路在此始发或中转。规划中的轨道交通10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场地下一层“万达城中城”相通的通道。 万达 广场 四通八达的城市道路、下沉式人行广场、地铁 上海五角场万达广场 项目档案资料 发展商背景 大连万达地产集团成立于1998年，2001年开始介入商业地产。万达开创了中国的“订单式商业地产”先例，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业。已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。 目前持有收租物业面积700万平方米，计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。 订单式开发，投资30亿，回收期不超过十年 项目定位 城市副中心的商业地标。定位为时尚、年轻的，家庭消费的中高档的一站式、全方位生活、休闲、娱乐新理念。十大主力店、地上地下两条精品商业步行街、百家精品品牌店铺，为消费者们提供了服装、餐饮、娱乐、休闲等全方位的都市休闲乐趣。 消费者调研 2009年一季度：20-30岁的人群占到55%，以家庭为单位的消费占41%。周边1.5公里范围内的消费者从开业时90%以上下降到现在的40%左右。 投资、租金、销售额 2006年12月23日开业。本项目总建筑面积35万㎡，投资30个亿。 07、08年租金收入达到三个亿，预计十年能够收回投资。 据不完全统计07年销售额约18亿，不包括地下停车，停车是3.8万㎡。08年销售额大约为35亿。 规划设计研究 上海五角场万达广场 巴黎春天百货大楼 7F HOLA家居广场楼 5F 沃尔玛超市楼 4F 万达影城楼 4F 第一食品楼 4F 22F 23F 27F 总体规划 整个万达广场立体划分三个层次。 地上：是层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多㎡，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。 五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼、4层的沃尔玛超市楼、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。充分体现万 达“订单式商业地产”的细节魅力。 结合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个中心休闲广场。 地下一层：为连接下沉式广场与未来地铁10号线的“万达城中城”商业步行街，88家品牌商户作为地上业态的有效补充。“万达城中城”作为万达广场的第十一家主力店连通地下，直达地面五座商业裙楼，地上地下共有商业面积近21万㎡。 地下二层：是800个车位容量的大型停车场，在上海各