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首篇：走进绿城 从业主到员工，从同行到同事！ 2005年末，我认识了绿城，接触到了绿城的产品，认识了绿城的人，成为了绿城的业主。 2006年6月，我参加了绿城的“零距离感受绿城”活动，参观了绿城在上海、在杭州的项目。我被绿城的产品感动了，也被绿城通过产品传递出来的“真、善、美”感动了，职业习惯使我写了一篇“绿城游记”，对绿城的产品进行忠实的记录与描述，并将之发到地产专业网站上和同行进行交流、宣传，我成了绿城口碑的忠实传递者。 2006年8月，我走进了绿城，开始了房产职业新的征途与感悟。 我一直坚信：相遇是缘，相交是份。我珍惜从我身边擦肩而过的每一个人，我珍惜我经过的每个地方。以前如此，现在也如此。  二、开篇：策划认知应该以神佛之心面对工作；工作应该变成一种艺术，工作要做出一番境界和精神。  ——摘自《绿城文化理念读本》 策划总认知： 顾名思义，策划就是策略和计划。中国有句老话：“凡事策略先行”，就表明了策略在工作生活中的重要性。房产业是一个庞大的行业，由于分工广泛、跨领域多、专业技能性强而富有独特的魅力。我眼中的房产业是一门艺术，而策划就是那艺术之源；房产业是一曲交响乐，需要各个部门尽力配合、共同协作，而策划就是那乐队指挥。从产品策划、广告策划到营销策划，处处能体现智者谋篇布局的匠心独运与神来之笔。这不仅需要扎实的专业知识与厚重的文化底蕴，更需要的是一种不怕困难挫折的勇气、一种知难而进的意志、一种虚怀若谷的精神、一颗坚持不懈的恒心和一颗举一反三的慧心。 房产行业是跨专业较多的行业之一，房产策划人员中很难有产品策划、广告策划、营销策划三者兼顾出众的人，大部分是各有所长。产品策划、广告策划、营销策划，这是三个完全不同领域的行业，前者是与建筑规划业有关，再者是广告的范畴，最后是销售与市场的范畴。个人入行之初是从广告策划与市场研究入手的，后来根据工作的需要重点转移至营销策划，产品策划方面是个人本阶段及下阶段重点学习与锻炼的方向。 涉足房产行业4年多，初步对房产策划及相应管理的个人体会提炼如下几点： ⑴策划要以客观为根据，立足于市场，立足于当今；又要高于市场，超越当今。 ⑵好广告应以市场为基准，让理性的产品跳感性的舞蹈。 ⑶广告是做给消费者看的而不仅仅是自我欣赏自我满足。 ⑷检验策划好坏的最终的、唯一的标准是销售，所以，策划的终极目的只能是销售。 ⑸营销团队的作战方式类似于集团军而非特种军，要发挥整体团队的优势，不鼓励一枝独秀，团结高于一切、制度的服从与执行高于一切。 ⑹做策划不能急功近利，但弃功远利的事情策划更不会去做，因为这有违经济法则、有违市场法则。 公司现有两个项目策划要点 ⑴产品策划阶段：在产品未定位时，策划人员的工作重点是在对市场有系统、细致的了解与把握后根据自己对市场的分析与预见做出《产品建议报告》；这份报告要有扎实的市场基础、有详尽的市场根据、有足够纯粹客观的理论支撑。此阶段的工作要点是：正规严谨的市场调查队伍、拥有充足真实的市场资料、策划者准确客观的市场定位。 桂花园根据项目所处的位置、现有客户群体与最初的产品定位、市场定位，在后期产品的开发里，基本上排除了中下端客户群体的需求，即城市中下等收入、包括大多数中产阶级（1200——3000/月）不是桂花园的目标客户群体，而产品自然不会做成单身公寓或者是为了紧凑实用而放弃华丽大堂、优越空间的体现。 百合公寓定位高端，其优越的地段优势与产品品质优势支持其相对较高的价位，但百合公寓的生活成本较低，这就决定了会有部分中产阶级在此置业，因此后续产品开发的方向非常明晰：即针对中产阶级需求的高档物业、中等户型（80——120㎡）及针对高层阶级需求的高档物业、宽裕户型（120——160㎡）做合理户型配置。 ⑵广告策划阶段：此阶段要求策划人员在充分了解、认知产品的基础上将产品特征、卖点、差异性卖点与市场之间做一个最完美的结合。并不是产品所有的卖点都能成为市场的买点，市场不同、时间不同、阶段不同，产品的卖点与市场的买点都会发生相应的转移与变化。了解、提炼产品卖点是基础，找出、归纳出产品的差异性卖点是需要，将客观、理性的产品卖点创作成市场群体需求的、正好击中目标客户群体的感性、阶段性主题是关键。 桂花园是绿城集团在合肥的第一个项目，在桂花园项目推广中，“创造城市的美丽”是第一阶段品牌导入期的广告主题，这个主题将绿城集团的开发理念第一时间传递给市场，有效地利用了企业的品牌带动产品品牌；“舒适桂花园，一生好居停”是桂花园的第二阶段推广主题，在这个阶段，项目的特性与差异性卖点已经出来，这个主题将项目定位准确地