怡丰森林湖营销策略提案技术标.pptx

森林人家，发现最美居住梦想 ——————怡丰·森林湖四期地块2016年年度营销提报;CONTENTS;2016年全年保底去化去化700套 营销目标6个亿 并实现相对竞品的高溢价;目标已定，我们如何实现年度目标？;;宜居区域为项目品质居住提供了先决条件——项目位于郑州城市北部惠济区，区域发展前景广阔，整体定位为“郑州北部地区综合生态经济示范区”，宜居生态特征明显。;立体交通辐射更大范围和更多客群——高速、地铁及公路构成建区域完善的三维交通体系，区域内、外通达性十分便利，提升了区域内开发项目未来客户导入的辐射力度。;人文景观和自然景观环绕——丰富的人文、景观旅游资源成为项目周边标签，赋予区域浓厚的人文及生态气息，水景资源为项目一大亮点。;怡丰森林湖项目总占地538亩，是区域内规模较大的项目之一，是规模成熟的项目唯一，现在一二三期产品已经交房。;自身配套相对完善，能够满足生活需求，教育配套亮点突出；外部配套不足——项目配套以自身配套为主，能够满足日常的生活需求，外部配套目前尚有待完善。;亲水，临主干道，受高压线影响严重——地块西侧紧邻主干道天河路，交通优势明显，东侧靠近河流，景观资源出色，但是项目北侧紧靠高压线，为项目的只要限制性因素。;宽敞纯粹居住空间，每一寸空间都竭尽所能——项目四期全部为高层产品，89—102㎡产品占据绝对比例，户型设计紧凑舒适、空间利用优秀。;;对项目的认同高于对片区的认同，项目走常规开发路线难度较大，以特定的理念塑造选择目标客群成为必选项。;根据项目SWOT分析可知， 项目目标客户并非市场常规客户， 而是对项目生活理念认同的客户， 因此理念塑造则尤为重要。;;【全国政策】整体基调“复苏”，利好政策频出，预计未来相关政策降继续强化，助力去库存！！！;【郑州政策】积极落实国家层面新政，宽松政策持续加码，城市改造及提速规划，拉升市场需求;;;【区域供求】区域高层市场整体去化良好，品质刚需和改善需求挖掘潜力大。;从价格走势来看，2015年高层市场整体价格平稳，维持在9000元/㎡上下浮动； 区域高价项目例如永威迎宾府、民安北???和正弘澜庭叙等主打项目品质，其次是品牌效应； 80-90两房和110-120的三房价格较低，因为正商玉兰谷均价7000元/㎡，拉低了平均价格水平 万科天伦紫台目前处于前期咨询阶段，开盘时间未定，价格未统计在内。;入驻区域内的开发商已有万科、建业、保利、锦艺等一线房企，也有正商、永威等本土品牌，区域品牌竞争愈发明显。;区域竞品项目最新动态(截止到2月底);【区域热销】区域项目热销基于高形象建立、全渠道营销和高性价比的销售政策。;2016年度北区主要待售项目预计供应量约145.5万㎡，预计16年二季度后集中入市，竞争比较激烈。;【区域客户特征】区域成交客户地缘属性明显，区域内客户比重较大，其次是邻近区域。;【客户导入】客户主要集中于地缘及邻近区域，多通过快速路、市区主干道及环线导入。;序号 ;开发商;一期位置在北四环文化路东南角，黄河迎宾馆北侧，规划图中的7#地块。 其定位偏改善，其中高层建筑面积84-142㎡，洋房建筑面积122-140㎡，精装，一期地块容积率2.39； 据万科内部文件显示，项目占地1359亩，总建面278万㎡，其中安置面积95.9万㎡，建筑限高80米。;121㎡三房户型分析： 优势： 设置玄关，增强隐私性 餐客一体，空间开阔 景观阳台，观景优越 主卧设置卫生间，干湿分离 劣势： 次卧门正对入玄关，隐私较差 主卧门正对客厅及入户门 动静不分区;项目地址;正商林语溪岸;户型赏析（D2）： 纯朝南户型，全明设计，客厅带阳台；卫生间干湿分离，整洁实用，厨房带生活阳台； 餐厅与客厅连接处有面积浪费。;项目地址;永威迎宾府;89㎡三房一卫;项目地址;民安北郡;118㎡三房;项目规划图;在售产品;89㎡三房一卫;开发商;;高层127㎡三房;项目名称;建业运河上苑;122-123㎡三房;项目名称;正商玉兰谷;高层116.67㎡三房;根据对宏观市场和区域市场分析可知， 政府对房地产的支持力度不降反增， 板块市场成为全城聚焦区域， 客户以惠济区和金水区为主并逐渐向周边扩容。;;区域客户来源以惠济区、金水区为主，职业以公司职员、个体经营为主，客户多为首次置业的品质刚需及刚改客户；客户年收入10-25万元占40%，客户购买力在50-100万的占48%。;【客户白描-惠济区】以天河路为界的惠济客户，品质刚需刚改客户，看重教育配套、居住环境的升级。;;区域客户根据其流动性，可分为导入型客户及外溢型客户。其驱动因素分别如下： ;区域内品质客户成为主力客群。为打造项目的标杆追求，产生了本案截留品质刚需客户外溢型回流的可能性。;通过对两种档次的客户进行细分，可得区域目标市场客户的需求点及客户特征，