商业地产开发中的锚定问题.ppt

为了加深理解，必须补充对两个概念的解释： 2、百货商场： 假如人人都有不同的需求，或者说是在消费需求的差异化上寻求发展空间。所谓“百货中百客”，而且，几乎是85%以上的品类是跟“人体包装有关的”，居民收入差异越大，消费分层化程度越高，它的发展空间越大。首饰、化妆品、手袋、钱包腰带、服装、鞋、火机、高档金笔。每个类别都有几十、上百个品牌，去应对不同的小给层次，迎合不同的消费口味。 * 近邻型 商业街 地域性 商业街 广域性 商业街 超广域性 商业街 第一步:商业地产的不同类型，确定不同的业态组合 b、商业街 以日常生活用品为主，可以一个加强型食品超市配一个有外送服务的家常菜速食店为锚定者。 可以一个购物广场或超市，一个耐用品专卖店，一个知名餐饮店为锚定者。 一个个性百货商场，一个大卖场或超市，多个耐用品专卖店、服装名店、图书、音像名店等多个锚定者。总体上，耐用消费品门店，应多于日常用品店。 以个性百货商场和量贩店等大型店铺为主，且以有名的专业店和高级专业店为中心店铺 。 * 第二步：根据初步设定的业态组合方案，确定锚定者名单。 即使是同一类型的主力店，其经营理念、经营风格、核心竞争力着力点，差异非常大。 要选最合适的，不一定要选名气最大的。 常州南大街： 乐购：处烂腰膛，但门庭若市，带动了整条街的人气。 沃尔玛：门庭冷落，令人大失所望（本土化能力，应变能力）。 * 第二步：根据初步设定的业态组合方案，确定锚定者名单。 举例1： 邻里型、社区型选生鲜经营有特色的，家乐福、大润发为最佳。但这两家，超内超外一网打尽，同类业态不能在一个区域内共存。 地区型、超地区型不可能没有同类业态共存，而且，地产商主要要靠 小店铺获利，就不能把家乐福和大润发作为锚定者。 * 第二步：根据初步设定的业态组合方案，确定锚定者名单。 举例2：对个性百货店的选择 地区型、超地区型，引进整装百货商场为锚定者是最佳选择，如：王府井百货、太平洋百货、金鹰百货、百盛百货、茂业百货、天虹百货等。 社区型购物中心、地域区商业街，则以选择有限数量知名品牌专卖店作锚定者为好，否则旺丁不旺财。 * 年份 开工面积 增长率 从1997年起累计 2002年 4926.48万m2 20% 17666.31万m2 2003年 6706.80万m2 36.14% 24373.11万m2 2004年 7790.81万m2 16.16% 32163.92万m2 2005年 7675.47万m2 -1.48% 39839.39万m2 2006年 8743.23万m2 13.91% 48582.62万m2 第三步：破解招商难题 总体上看，优质锚定者，总是处于供不应求的卖方市场地位，请看下列数据： 2002年—2006年全国商业地产开业面积： 截止2002年底。美国的购物中心合计面积为5.36亿m2 我国1997年—2006年10年新开发的就达4.86亿m2 按国际购物中心学会划分标准，以地区型购物中心4万m2为标准，我国十年的开发量，就可 以建12000个购物中心 。 结论：锚定者寡，商业地产资源众。 * 如何化被动为主动： 1、谋定而后动：先招商、后施工。 a、听取专业意见，杜绝决策者个人偏好，海南琼海橡胶大王的教训。 b、过滤政府官员意志 * 如何化被动为主动： 2、定制式设计施工，避免损失、浪费。 b、要相信锚定者的专业领域功力，不仅胜过开发商，亦胜过设计院。 ※海南明珠广场“金厕所” ※山东莱芜盛世嘉园电梯设计的改动，地下室的改动（源于麦当劳） a、本公司代理的招商项目，鲜见不改动的。 * 如何化被动为主动： 3、解决信息不对称迷局 a、地产商埋头赶路，只顾干自己的；而作为锚定者对象的主力店养了一支专业队伍，专门在全国各地选址开店。 b、地产商不知主力店的开店计划、选址要求、设施功能要求等等。 c、主力店不知合作对象在哪里。 * 解决信息不对称迷局： 招数1： 聘请专业代理机构，可解决几个问题： a、节约时间 b、促进双方沟通 c、解决谁求谁的问题 d、提供各种专业意见，少走弯路、节省投资，避免损失。 * 招数2： 参加专业学术交流，加入行业协会，扩大客户接触面，广交朋友 解决信息不对称迷局： a、需耗费时间 b、对经营者个人特质有要求 c、有一定的成本开支 d、内行看门道，外行看热闹，介入的深度靠悟性 * 招数3： 成立专门机构、外聘专业顾问 解决信息不对称迷局： 好处：有利于培训自己的力量 坏处：肯定要走一些弯路，付出一些学费。 * 如何化被动为主动： 4、不能撮合锚定者的原因之一： 主力店能接受的租金价格，地产开发商感到不划算。