第六章 房地产泡沫.pptVIP

（二）东南亚地产泡沫 上世纪80年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,促生了房地产市场的繁荣（与10多年的我国相同）. 海湾战争结束后,大量开发商和投机者涌入了房地产市场,加上宽松银行信贷政策,促成了房地产泡沫的出现.与此同时,大量热钱涌入秦国与东南亚其他国家或地区的房地产市场进行投机. 由于当时这些国家或地区没有对热钱进行有效调控,构成了巨大的泡沫. 在金融危机爆发前的1996年,泰国的房地产业已处于全面危险的境地,房屋空置率持续升高.随着东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,并直接导致各国经济严重衰退. （三）香港地产泡沫 香港地产热可以追溯到上世纪70年代.当时,李嘉诚、包玉刚等纷纷投资房地产领域,香港10大地产公司先后公开上市,来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入.在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升.到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区. 1984年—1997年,香港房价年平均增长超过20%.受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”.1996年,出现了买房前必须先花150万港元买一个号. 1998年—2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到4千多元. 在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”. 六、房地产泡沫问题的解决办法 解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。 1、挤压法。房地产泡沫挤压法指的是通过降低房地产的市场价格来降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。挤压法采取的措施主要增加供给和限制消费两类。增加供给的措施主要有增加土地供给，增加中低价格产品的供给，限制消费的措施主要有增加消费税费、限制房地产金融等。这两类措施往往可以综合使用。 2、吸收法。房地产泡沫吸收法指的是通过提升房地产内在价值方式降低房地产的泡沫程度，使房地产的市场价格更接近其内在价值。 吸收房地产泡沫的措施主要可归纳为优化宏观经济环境、优化房地产产业环境和优化房地产市场运行，这些措施的实施能提高房地产的内在价值，使社会和企业对房地产价值的增加有更好的合理预期，获取房地产收益的风险相应降低，房地产泡沫程度下降。 3、转化法。房地产泡沫转化法指的是降低社会资源在房地产行业配置、将资源从房地产行业转化到其它产业领域，从而降低房地产泡沫的方法。当房地产泡沫到一定程度后，整个行业的收益风险比下降，市场的自发力量将引导资源由房地产行业转移到其它收益风险比更高的领域。在市场机制失灵时，也可以使用政府调控的手段促进这种转化。金融市场的兴旺和产业投资机会的增多，无疑能引导资金从房地产领域转移出去。在实现房地产泡沫转化时，可以采用市场和行政相结合的手段，但市场手段应该占主导地位。 * * * * * * * * 第六章 房地产泡沫 泡沫经济 泡沫经济，是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。 虚拟资本是以有价证券（包括股票、债券、不动产抵押单）等形式存在的，能给持有者带来一定收入流量的的资本。现实资本就是以生产要素形式和商品形式存在的物形态的资本。 历史上的泡沫经济 17世纪荷兰发生郁金香狂热。 18世纪英国的南海公司泡沫经济（南海泡沫事件）。这次事件成为泡沫经济的语源。 20世纪20年代 大量欧洲资金流入美国，导致美国股价飞涨。之后黑色星期二爆发，美国泡沫经济破裂，导致1929年到1930年代的大萧条。 　 1980年代日本泡沫经济 1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济 1997年亚洲金融危机 1999年- 2000年美国互联网泡沫经济 2003年 - 美国为主的全球房地产泡沫经济 2007年- 美国为主的全球金融海啸经济 - 次贷危机 17世纪荷兰发生郁金香狂热 1635年 1株稀有品种郁金香＝1615弗罗林 4头公牛或1辆拖车＝480弗罗林 1000磅奶酪＝120弗罗林 1636年 1株稀有品种郁金香＝4600弗罗林+1辆崭新的马车+两匹灰马+1套完整的马具 1株Semper Augustus郁金香,1637年1月2000,2月涨至6290,但到1639年跌至0.1. 一、房地产泡沫定义 房地产泡沫主要是指由于市场过多的投机需求，导致房地产的市场价格大大高于房地产内在价值的部分或房地产价